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1 融资担保公司判决书
XX 省高级人民法院 民 事 判 决 书 （202X）XX 民终 XX 号 上诉人（原审被告、申请执行人）：XXXX 融资担保有限公司，住所地 XXXX 经济技术开发区昆仑东路**。
法定代表人：XXX，执行董事。
委托诉讼代理人：H 某某，XXXXX 律师事务所律师。
委托诉讼代理人：Y 某某，XXXXX 律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：W 某某，男，****年**月**日出生，汉族，住 XX 省XXX 市乐都区。
被上诉人（原审原告、执行案外人）：L 某某，女，****年**月**日出生，汉族，住 XX 省XXX 市乐都区。
委托诉讼代理人：W 某某（系 L 某某之夫），住 XX 省 XXX 市乐都区。
原审第三人（被执行人）：XXXXX 房地产开发有限公司，，住所地 XX 省 XX 市城**小桥大街** 法定代表人：王九生，董事长。
原审第三人（被执行人）：王九生，男，****年**月**日出生，汉族，住 XX 市城**。
原审第三人（被执行人）：W 某某，女，****年**月**日出生，汉族，住 XX 市城**。
原审第三人（被执行人）：W 某某，女，****年**月**日出生，汉族，住 XX 市城**。
共同委托诉讼代理人：Y 某某，XX 徒信律师事务所律师。
2 诉讼记录 上诉人 XXXX 融资担保有限公司（以下简称 XX 公司）因与被上诉人 W 某某、L 某某及原审第三人 XXXXX 房地产开发有限公司（以下简称 XXX 公司）、王九生、W 某某、W 某某案外人执行异议之诉一案，不服 XX 省 XX 市中级人民法院（以下简称 XX 中院）（2019）青 01 民初 177号民事判决，向本院提起上诉，本院于 2019 年 9 月 19 日立案后，依法组成合议庭，于 2019 年11 月 19 日公开开庭进行了审理。上诉人 XX 公司的委托诉讼代理人 H 某某、Y 某某，被上诉人 W某某、被上诉人 L 某某的委托诉讼代理人 W 某某，原审第三人 XXX 公司、王九生、W 某某、W某某的共同委托诉讼代理人 Y 某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
事实依据 XX 公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并驳同被上诉人的全部诉讼请求；2.依法判令被上诉人 W 某某、L 某某承担本案一、二审全部费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。（1）一审判决认定“本院对涉案房产进行司法查封时间为 2018 年 5 月 17 日”，明显错误。2016 年 1 月 25 日，XX 中院作出（2015）宁民二初字第 374-1 号《民事裁定书》，裁定查封 XXX 公司所拥有的 XXX 市乐都区东门巷景都乐苑 7 号楼 1、2 层商铺和 38 套房产。其中包括本案 W 某某、L 某某提出异议的房产。W 某某、L 某某与 XXX 公司于 2016 年 4 月 4 日签订《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条第（一）项规定的排除强制执行的情形要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（2）一审判决认定 W 某某、L 某某在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋明显错误。W 某某、L 某某于 2016 年 8 月入住涉案房产，而人民法院对涉案房产进行司法查封的时间为 2016 年 1 月 25 日，明显在 W 某某、L 某某入住涉案房产之前。《执行异议复议规定》第二十八条第（二）项规定的占有系合法占有。XX 公司取得涉案房产的抵押权，XXX 公司转让涉案房产应当通知抵押权人，径行转让无效。故 W 某某、L 某某即便占有案
3 涉房产，也无任何事实基础和法律基础，其占有涉案房产明显不具有合法性。（3）一审判决认定“W 某某、L 某某基于对预售许可证的信赖购买涉案房产，已尽到审慎审查义务”，明显错误。房屋买受人在购买房产时，审查其所购房屋是否存在抵押、被人民法院查封等权利障碍系其应履行的合理注意义务。《商品房预售许可证》仅仅是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，并不必然免除房屋买受人对其所购买房屋是否还存在其他权利障碍的合理审查义务。XXX公司已将涉案房产抵押与XX公司，并在乐都区房地产管理局办理了抵押登记，W 某某、L 某某并未前往相关政府部门调查落实涉案房产是否存在抵押、被人法院查封等权利障碍，其在购买涉案房屋时并没有履行合理的注意义务，忽略了 XX 公司对涉案房产享有抵押权的权利障碍。（4）一审判决认定“W 某某、L 某某对于不能办理物权登记手续并无过错”，明显错误。未办理过户登记系因所购买的涉案房产上存在他人的抵押权所致，故未办理过户登记完全系 W 某某、L 某某自身原因所致。2.一审判决认定 W 某某、L 某某对 XXX 市乐都区东关大街景都乐苑 7 号楼 2单元 2141 室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，进而判决不得执行明显错误。（1）W 某某、L 某某并未在人民法院查封之前合法占有涉案房产，且涉案房产未办理过户登记完全系 W 某某、L某某自身原因所致，不符合前述法律规定。（2）就一般原则而言，根据《最高人民法院关于建设价款优先受偿权问题的批复》的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或大部分所购商品房价款的消费者。而《执行异议复议规定》第二十九条系根据上述规定之精神，对在执行程序中如何掌握操作所作的具体规定。《执行异议复议规定》第二十七条基于上述原则和精神进一步明确规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人
4 对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。（3）在本案不动产物权人未依法变更的情况下，《商品房买卖合同》中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。W 某某、L 某某与 XXX 公司签订涉案房产《商品房买卖合同》，并未办理预告登记，截止目前也并未办理过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，W 某某、L 某某所购涉案房产未产生物权变动的法律后果，更不具有对抗 XX 公司已经设立在先的抵押权的法律效力。
被上诉人及原审第三人未提交书面答辩意见。
W 某某、L 某某向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法撤销 XX 市中院作出的（2019）青 01 执异 17 号执行裁定书。2.中止对位于 XXX 市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑 7 号楼 2 单元房屋登记号为 2141 室房屋的强制执行。
一审法院认定事实：XX 公司与 XXX 公司、王九生、W 某某、W 某某追偿权纠纷一案，XX中院于 2015 年 12 月 24 日作出（2015）宁民二初字第 374 号民事判决，判令：一、XXX 公司于判决生效后十日内向 XX 公司偿还代偿的借款本息、违约金人民币 26361779.62 元；支付因 XX 公司承担担保责任的违约金 2461519.44 元；并向 XX 公司支付截止 2015 年 7 月 30 日的未支付代偿款的违约金 393564 元（2015 年 7 月 31 日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率 4.85%的 4 倍支付至本判决确定的还款之日止）；承担诉前保全担保费 74400 元、一审律师代理费 393771元；二审及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由 XXX 公司向 XX 公司支付。二、XX 公司对 XXX 公司所有的位于 XX 省 XXX 市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑 7 号楼建筑面积共计 6823.43 平方米的在建工程（38 套商品房住宅和两层商铺）在 XXX 公司应承担的上述款项及承担的诉讼费、保全费范围内享有优先受偿权。三、王九生、W 某某、W 某
5 某对上述不足清偿的部分承担连带保证责任。王九生、W 某某、W 某某承担连带保证责任后，有权向 XXX 公司追偿。四、驳回 XX 公司的其他诉讼请求。宣判后，各方当事人均不服提起上诉，XX 高级人民法院于 2016 年 6 月 22 日作出（2016）青民终 79 号民事判决，维持 XX 中院（2015）宁民二初字第 374 号民事判决第二、四项；变更一、三项为：XXX 公司于判决生效后十日内向 XX公司偿还代偿的借款本息、违约金 25889173.87 元；支付 XX 公司承担担保责任的违约金2411997.07 元；并向 XX 公司支付截止 2015 年 7 月 30 日的代偿款的违约金 376687 元（2015年 7 月 31 日以后的违约金，按中国人民银行同期贷款利率 4.85%的 4 倍支付至全部款项偿还之日止）；承担诉前保全担保费 74400 元、一审律师代理费 393771 元；二审律师代理费 196886 元及执行程序实际发生的律师代理费，按照有关规定及标准应在实际发生后，由 XXX 公司向 XX 公司支付；王九生、W 某某、W 某某对 XXX 公司应向 XX 公司支付的全部款项承担连带保证责任。判决生效后，由于 XXX 公司、王九生、W 某某、W 某某未履行法律文书所确定的义务，XX 公司向XX 中院申请强制执行。在执行中，XX 中院扣划 XXX 公司银行存款 841000 元。XX 公司与 XXX公司达成执行和解协议，XX 中院作出（2016）青 01 执 208 号之一执行裁定，终结本次执行程序。后因各被执行人怠于履行执行和解协议确定的义务，XX 公司于 2018 年 3 月 20 日申请恢复执行。XX 中院于 2018 年 4 月 3 日作出（2018）青 01 执恢 44 号执行裁定，冻结、划拨 XXX 公司、王九生、W 某某、W 某某名下的银行存款 45378213.57 元，若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。并于 2018 年 5 月 17 日、12 月24 日，先后向乐都区房产管理局作出（2018）青 01 执恢 44 号和 44 号之一协助执行通知书，对XXX 公司位于 XXX 市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑 7 号楼 1、2 层的商铺共计面积 2488.56平方米的房产和 7 号楼 1、2 单元包括案涉房屋在内的 36 套房屋建筑面积 4334.87 平方米房屋进行了查封。2018 年 10 月 15 日，XX 中院作出（2018）青 01 执恢 44 号之一执行裁定，拍卖 XXX公司所有的 XXX 市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑 7 号楼 1、2 层商铺。2018 年 12 月 17 日，
6 发出（2018）青 01 执恢 44 号之一公告，对 XXX 公司位于 XXX 市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑 7 号楼 1、2 单元包括案涉房屋在内的 36 套房屋进行评估、拍卖、变卖。W 某某、L 某某对其中的 2141 室以其已购买为由提出书面异议。XX 中院作出（2019）青 01 执异 17 号执行裁定，驳回 W 某某、L 某某的异议请求。
另查明，2014 年 1 月 15 日 XXX 市乐都区房地产管理局出具了（乐）房预售证第 2014-01号《乐都县商品房预售许可证》，准予 XXX 公司的景都乐苑 7 号楼住宅商用面向全社会公开预售。W 某某、L 某某认购了 XXX 公司开发的位于 XX 省乐都县“景都乐苑”楼盘 7 幢 2 单元 2141 室房屋，面积为 138.95 平方米。2016 年 4 月 4 日 W 某某、L 某某与 XXX 公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS20163815），协议约定将该房屋出售给 W 某某、L 某某，总价款 580000 元于 2016 年 4 月 24 日前一次性付清。在该合同第四条中 XXX 公司对案涉房屋的抵押情况表述为未抵押。W 某某、L 某某于 2016 年 4 月 4 日向 XXX 公司交纳预售款房款 580000 元。W 某某、L某某依约于 2016 年 4 月 24 日前付清了总房款 580000 元。2016 年 8 月入住，并于 2016 年 8月 20 日与 XXX 华润燃气有限公司签订了《居民用户供用气合同》。2019 年 4 月 11 日 XXX 市乐都区房产管理局出具《证明》称 W 某某、L 某某在该局无其他房产登记信息。
再查明，2013 年 12 月 11 日，XXX 公司与 XX 公司签订《在建工程抵押合同》，将 XXX 公司开发建设的位于 XX 省 XXX 市乐都区东关大街东门巷村景都乐苑 7 号 1、2 层商铺共计面积2488.56 平方米及 38 套商品房住宅共计面积为 4334.87 平方米的房产，抵押给 XX 公司并办理抵押登记。2018 年 12 月 24 日，XXX 市乐都区房地产管理局向 XX 中院出具说明“你院于 2018 在5月17日查封的XXXXX房地产开发有限公司的景都乐苑7号楼1单元1412、1312、1121、1112、1012、912、415；2 单元 1621、1622、1623、1624、1521、1522、1523、1524、1421、1422、1423、1424、1321、1322、1323、1324、1221、1222、1223、1224、1121、1122、1123、1022、1024、921、922、923、924 抵押房号在我局实际登记楼盘房号为 1 单元：1142、1132、
7 1122、1112、1102、1092、1045 共 7 套；2 单元：2161、2162、2163、2164、2151、2152、2153、2154、2141、2142、2143、2144、2131、2132、2133、2134、2121、2122、2123、2124、2111、2112、2113、2102、2104、2091、2092、2093、2094 共 29 套，合计 36 套。”XXX 市乐都区房地产管理局抵押物清单中包括 W 某某、L 某某提出异议的房产。
根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：W 某某、L 某某是否就 XXX 市乐都区东关大街景都乐苑 7 号楼 2 单元 2141 室房产享有足以排除强制执行的民事权益。
一审法院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定 W 某某、L 某某对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。其享有的物权期待权足以排除 XX 公司的强制执行。本案中 W 某某、L 某某作为购...
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