商业综合体调研报告（15篇）

商业综合体调研报告（15篇）商业综合体调研报告　　.　　城市综合体调研报告　　：**x时间：******　　学号：**x　　班级：**x指导老师　　调研对象：市万达广场　　Word文下面是小编为大家整理的商业综合体调研报告（15篇）,供大家参考。

篇一：商业综合体调研报告

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　　城市综合体调研报告

　　：**x时间：******

　　学号：**x

　　班级：**x指导老师

　　调研对象：市万达广场

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　　调研地点：市民族东路调研目的：

　　本调研主要万达广场作为调研目的地，从万达广场的概况，对室外环境的空间与建筑，总平面设计，商业建筑的功能和部空间设计，商业建筑的结构和人员流线等方面全方位，多角度，深层次地剖析商业综合体的设计方法。一·概况及经济技术指标：

　　青山万达广场项目总用地面积159.34亩，总建筑面积65万平方米，为一大型城市综合体，规划分为住宅，办公，商业三大组团。考虑到区位优势，其中住宅组团为中等规模的高端社区。地上建筑面积54万平方米。

　　商品住宅主要经济技术指标：地上建筑面积54万平方米；容积率：5.1；绿化率：30%；总建筑面积：295000平方米，可销售面积：243000平方米，底商建筑面积：35000平方米；

　　商办主要经济技术指标：大商业总建筑面积：112000平方米（地上）；写字楼及公寓楼总建筑面积：148000平方米（地上）

　　青山万达广场由大型商业综合体、写字楼、公寓、住宅等多种业态组成，具有购物、娱乐、休闲、文化、居住等功能。

　　二·区位分析：

　　青山万达广场项目位于市青山区，地处城市主干道钢铁大街与民族东路交汇处，南临银河广场，东至体育馆路，西临香格里拉

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　　酒店，北至青年路。是市的核心位置，属于黄金地段，交通便利。也是市核心商务区，同时呼包鄂经济圈发展要地。

　　地理位置：距离中心城区：1公里距离机场：约20公里

　　交通枢纽：城市主干道：钢铁大街（接驳建设路贯通全市）、民族东

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　　路等。公共交通：11、19、22、25、33路等

　　周边配套设施：学校：北重八小、四十八中、二十九中、市图书馆等；医院：北方医院、市肿瘤医院等。综合商场:茂业百货、百货、维多利商厦银行:中国银行、工行、邮政储蓄银行、建行、农行、交通

　　银行、包商银行三·总平面设计

　　由总平面图可以看出，在万达广场的西门方向，银河广场起到了人车分流的作用。但广场的地下停车场出入口设置在图

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　　中接近B和F的位置，而银河路和体育用品街都是双行道，但由于万达广场的建设使这两条支路远远超负荷，带来了进出停车场不便，道路拥堵不堪等严重现象。而且这两条路均未做出人车分流，给消费者的安全造成了隐患。

　　万达广场采用地下停车场形式，节约了用地，并用观光电梯与购物空间联系紧密。负一层至负三层均是地下停车场，可容纳近一千个机动车停车位。非机动车停车位设置于西门与银河广场之间，并有专人看守管理。四·总体空间布局

　　10栋公寓楼坐落在项目用地的北侧，导致日照条件不是非常理想，但小区安静适于居住；写字楼坐落在项目用地的南侧，保证了充分的日照，与主要街道的联系十分便捷。写字楼的入口位于体育用品街和银河广场，和周围环境联系紧密，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。五·商业建筑部空间设计

　　万达广场地上分为C字形的万达广场和呈矩形的万千百货。万千百货地上有五层，万达广场地上有四层，两者共用一个停车场，方便消费者人流流线的交流与分散。万达广场一至三层为购物餐饮之用，第四层为电影院。电影院既有自动扶梯可从三楼进入，又有电梯间的设置，从一层的东门入

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　　口可直达三楼的大歌星KTV和四楼的万达影院。使万达广场的晚间停止营业不会干扰到KTV和电影院的夜间经营。

　　（万达影院——在一楼和影院均设有购票处，便于人流的疏散）

　　以下为万达广场各层平面示意图

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　　由上图可看出，商场的动线并不复杂，方便消费者购物，不易迷失。此外，动线的规则使店面分割较为方正，面宽大，进深适宜，便于租赁和使用。

　　在万达广场的中央设有一个巨大的圆形中庭，由观光电梯联系上下，使其成为一个动态的交流空间。是用作举办车展，大型特色活动的较好平台。

　　由于万达广场的商业体量较大且为多层商业体；商业区域

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　　又多为宽度较大的长方形。因此其室流线设计采用双通道环流式——即两侧商铺各有一条独享的通道，中间做架空处理或设置移动商铺，通过次通道将两侧通道连接起来，人流动线形成循环流动。优点：

　　可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线的商铺数量，提高顾客的商铺到达率，部人流可以自由、灵活循环流动。缺点：

　　要牺牲一部分的商业面积。

　　万达广场的屋顶为玻璃材质，增强了商场的采光。丰富了人们的视觉享受。商场的配饰以白色和金色为主，如过道围栏等，渲染出时尚高档的气息，使商场较为生动活泼。但室的绿色植物较少，应适量增加。电梯的设置也较为合理，营造了轻松的购物环境。六·商业建筑的结构

　　万达广场的建筑结构由钢筋混凝土框架结构组成的。

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　　七·总结综合体，不是一个传统的建筑类型，但它几乎能包含所有

　　的建筑类型。综合体是把散落在各个区域的城市功能，更加集中在一块相对狭小的土地上来实现，从而最大程度地提高土地的使用效率。但正是这种“集中”，使建筑设计变得错综复杂，商业行为的加入，使得建筑师所需要考虑的东西也远远超出了建筑的畴。

　　通过调研我认为设计一个成规的城市综合体应具有以下几点：1、综合体应该把生活和空间结合起来。2、创造有个性特色的空间3、要有合理的交通流线。4、要规划符合当地的特点的城市综合体。5、以人为本，绿色环保的城市综合体。

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篇二：商业综合体调研报告

　　购物中央调研报告(附图)调研对象：时尚购物中央调研地点：调研时间：年暑假调研目的：了解商场现状,感受商业气氛,为商场设计提供素材,从其好的方面吸取经验,不好的方面吸取教训,突破固有模式,寻找设计灵感.此次调研的内容：我们将从了解商业建筑设计的视角调研商场,了解商场设计的各种需要.

　　一、商场选址：从经济效益上来说,商场的最终目的是为了盈利,所以市场定位和商场选址时

　　商场设计时的首要任务,也是极为重要的一环.商场选址：选址是商场设计的重要一步,是所有后续步骤的根底,关系到商业的最终成败.所

　　以,选址要遵循一些必要的原那么.选址原那么：1、方便顾客购物(1)交通便利,靠近车站附近,如果是机关与车站的交汇点,那么价值更高.(2)靠近人群聚集区.如休闲娱乐场所(3)人口居住稠密区2、有利于商场开拓开展(1)提升市场占有率和覆盖率,以利于长期开展,不仅考虑当前,还要用长远的眼光考虑以后

　　的开展.(2)有利于形成综合效劳功能,发挥特色,商场选址时必须考虑行业特点,消费心理及消费者

　　行为,尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业效劳的功能,以求得综合配套.(3)有利于合理组织商品运送,现代商业要求集中进货,集中供货,统一运送,这有利于降低采购和运输本钱,因此,商场位置选择上应尽可能靠近运输线.选址于地势极佳的长风街和长治路交叉口,是全市未来的城市钻石级中央地带,根据现在的长风商务区的开展形势,不出几年,这个位置也就相当于现在柳巷的贵都位置.二、商场定位一一时尚,个性：商业定位为龙城最具示范效应的大型时尚购物基地.根据现在的规划和开展,长风商务区将会是市的经济中央,地位得天独厚,在周围不免也有很多其他的购物中央,比方南边的天美,东面的燕莎商城和南边的王府井和梅园百盛.购物中央聚集更易吸引顾客,只是竞争压力相应增大,这样就只能打造购物中央的独到之处.时尚中央不同于品牌千篇一律〞的多数综合性商场,讲究时尚、品味、潮流、个性,是集零售、餐饮、娱乐、酒店式公寓、高档住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群,一期总建筑面积10万平方米,总投资逾5亿元人民币.三、购物中央空间布局设计：购物中央是多个业态聚集的综合体,因此在其内部需要组织有效率的步行系统.购物中央的典型空间布局可归分为线形、环形和枝形三种,由这三种根本形可以衍生出多种建筑平面,例如线形包含双线形、弧线形、L型,环形包含矩形、圆环形、复式环形,枝形包括风车形、十字形、Y形、T形等等.布局为环形中的矩形,浏览路线形成环路,店铺可以获得更为均等的被浏览几率,优点是逗游性好,可以提升销售时机,便于利用平面中明确的向心性来组织中庭空间,缺点是较大的进深尺寸对防火疏散有较高的要求.

　　四、以人为本的交通动线设计：购物中央室内的人流系统规划考虑了物理因素、建筑设计因素、业态分布

　　规律及顾客生理、心理因素各个方面.1、物理因素：即人流系统要符合商业建筑本身结构,如满足商业工程楼层垂直系统设计、立

　　柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等根底规划设计.2、建筑设计因素：人流动线设计以直线为主,将收银台、卫生间、楼层

　　休息区等局部功能分布在次级通道上,以拉开次级通道的人流量,同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失.有效拉动次级通道商铺的人流量.人流通道采用围绕中厅的回型结构,这种结构增加了商场的通透感,最大化地增加顾客视线内的商铺数量,提升顾客的商铺到达率.

　　3、业态分布规律：合理分布主力店位置.在多层建筑结构的商场,最理想的人流拉动策略是,将主力店设在高层.把经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型,分布在较低的楼层,通过商品的展示到达吸引消费者购买的目的；而把经营目的性较强的业态类型分布在较高楼层,如餐饮和放映厅.

　　把进行业态分区设置.把经营相同类型商品的商家统一设置,既能发挥业态的聚集效应,又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品,从而到达

　　“1+1>2〞的效果.4、顾客生理、心理因素：购物中央采用简单易梳理的回字形人流动线,

　　可以使消费者更加轻松地行进,而不会产生晕头转向、不知身在何处的感觉,丧失了再次光临的情绪.

　　商铺采用玻璃墙体,以增加商场的通透感,使顾客不产生压抑感和不适,可以在一定程度上增加人流光临店铺的数量.

　　在过道或转角空间设立了休息区域,对不同的顾客进行分流,同样,顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光临数量.

　　在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识,方便顾客识别.总之,通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划,较好地防止了商铺人流死角,并且最大

　　限度地吸引人流,使商铺价值到达最大化.5、提升人气的建筑外部设计：商业建筑的外部环境一般不参与直接经营,

　　也不直接产生经济效益,但其对吸引人流及聚集人流具有重要的意义.的外部设计简洁大方,时尚美观,能够很好的吸引到顾客前来购物.

　　6、便利的交通：交通的易达性和外部人流的结合是商业工程成功的关键.时尚购物广场位于长风街与长治路的交汇处,各公交站点都在附近,有便利的交通.

　　7、停车体系：对于大型商场而言,停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性,并很大程度上影响到消费者的购物决定.商场北侧有室外停车位,地下室是商城的主要停车场,观光电梯直接通致地下一层.

　　8、广场：建筑往后退,在北部有个停车场,西部也往后退出来一块空地,只是此处的空地没有加以利用,建筑入口处做成弧形,加大了前广场空间,此处有塑料装饰.广场是室内商业空间的有益延伸.

　　9、形象设计：形象鲜明、设计突出,能够给人以深刻印象,满足顾客的视觉享受.五、室内交通流线设计:百货商场的动线分为几种,有给客人使用的卖场的动线,也有给后勤补给和员工上下班的后场动线,总体概述如下：

　　1-后场动线一一从停车卸货开始经过商品治理,接着上升降货梯,到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线,此动线的特点是要够宽敞、至少180公分足够人员和推车通过；亮度要足够,一般大约300—400照度、等同于办公室的亮度即可；通道两侧壁面要做耐撞处理,地坪要平顺耐磨使推车不受阻碍；而这条动线一般要让客人看不见走不到的才是合理设计.的货梯和工作人员出

篇三：商业综合体调研报告

　　聊城商业综合体可行性专题调研报告

　　前言

　　聊城为著名的江北水城,国家历史文化名城,位于山东西部,南临黄河,东靠济南,北接德州,南壤河北,是冀鲁豫三省交界处的区域性中心城市,繁荣昌盛达四百余年。

　　此次专项调研山东聊城规划发展及商业、酒店、住宅项目现状,为集团布局二、三线城市,开发建设综合体运营模式提供数据支持,为后续开发提供可参考的数据资料。

　　第一章城市综合体依托聊城经济发展

　　一、聊城在山东省的定位:

　　1、济南的后花园

　　在山东省“十二五”规划当中特别提出要启动济南与周边各市的城际轨道交通建设,促进济南都市圈建设。聊城下一步发展中将定位为济南重要的卫星城市之一,也是济南的后花园。

　　济聊城际轨道交通2011年开工建设,建设工期在两年左右,从济南的西客站出发半小时抵达聊城。轨道交通的发展将为聊城融入济南经济圈创造便利条件。

　　2、数字聊城

　　项目自2007年立项后,2010年顺利通过省级预验收,成为山东省首个通过省级预验收的国家试点项目,网络科技的发展将引领聊城提前步入数字化信息平台的建设和应用,为聊城经济发展提供高效、便捷的网络服务。

　　3、聊城虽然不在“山东半岛蓝色经济区”和“黄河三角洲高效生态经济区”具

　　体实施范围内,但这两大战略也为聊城将来的发展提供一个巨大的机遇。

　　分析:聊城作为鲁西北物流聚集区及重要的交通枢纽,商贸物流发展空间广阔。但是目前运送效率低、物流成本高、物流信息技术水平相对落后,第三方物流企业发展缓慢。但随着高科技数字化信息平台的建设、大型物流中心的

　　建设等,这一现状将会得到根本性的改变。

　　二、聊城功能区划分及人口

　　全市辖一市(临清市)一区(东昌府区)六县(冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐)及聊城经济开发区。全市总人口590万人,现有43个少数民族,约6.7万人,是山东省少数民族散杂居的重点市,少数民族人口列全省第四位。

　　三、聊城历史

　　聊城始建于春秋,距今已有2500多年历史,古称东昌,人文景观和自然景观极为丰富。1918年改设为市,1963年复改县,1983年又设市至今。现有名胜古迹446处,其中国家级重点文物保护单位3处,省级重点文物保护单位15处,是著名的中国北方水城,被誉为“东方威尼斯”。

　　四、聊城经济:

　　聊城是新兴的有色金属、机械化工、生物制药、能源交通和优质粮棉油、蔬菜、畜牧产业基地。发电能力已达360万KW,是山东省重要的能源基地。同时,煤炭、石油、天然气、地热等多种矿产资源储量可观,开发潜力巨大。

　　图注:全市生产总值1378亿元列全省第七位,2009年规模以上投资额为700亿元,列全省第五位。

　　图注:人均GDP达到3603美元,按照国际惯例和聊城的实际判断,全市正处于经济结构快速转换和升级阶段。

　　在2010年,聊城市实施了“百亿城建项目”,全面加强城乡建设,加快新型城镇化进程,经济环境逐年优化,特别是民营经济发展加快增长,所占的产业比重进一步提高,这是吸引投资的主要因素。聊城市经济的快速发展,使得该地区发展潜力增大,投资人的投资欲望增强。

　　图注:居民消费力及可支配收入的持续增加,将导致市中心的消费升级从而引发新一轮的产品升级,为城市综合体开发建设奠定了良好的经济基础。

　　分析:聊城目前正处于调整结构促进发展的初级阶段,各个功能区县的建设将进一步加大城市的综合竞争力,不断提高的平均工资、居民人均生活消费支出等将导致消费需求、消费档次的提高。

　　五、聊城交通

　　图注:京九铁路与邯济铁路、青银高速公路与济聊馆高速公路在这里交汇,是山东省乃至全国南下北上、东出西进的重要通道。

　　目前,全市公路通车总里程达到13480公里,公路密度达到每百平方公里154.7公里,其中高速公路134.7公里,一级公路318.1公里,二级公路1180公里.

　　图注:东昌路高架桥2011年4月开建,力争年底达到通车条件,缓解城区

　　交通压力。

　　分析:聊城交通基础设施建设的大发展促进了道路运输生产的繁荣和兴旺,

　　为商业繁荣、旅游度假创造了良好的出行条件。

　　小结:

　　1、依托“十二五”规划,山东省经济区和济南经济圈发展,聊城将迎来史无前

　　例的发展机遇。

　　2、人均收入及GDP总量不断提升为区域经济快速发展奠定了良好的经济基础,

　　不断提升的居民收入使消费群体不断壮大,消费观念、消费目的提升将促进聊城高端城市综合体的发展。

　　3、目前,聊城正处于城市发展的初级阶段,各种业态发展不平衡,城市综合体

　　填补市场空白,机遇和风险并存。

　　第二章城市综合体得益于区域经济发展

　　一、聊城总体规划

　　➢聊城现状:

　　聊城的市政规划以东昌路为主干道,东昌湖为主要景观向整个城区扩展,北

　　部老城区,配套以及相关业态相对成熟,西部商业集中在火车站周边,临街商铺、

　　酒店等配套也相对也较为成熟,南部目前正在进行老成改造以及东昌湖两岸住宅

　　的开发建设,东部经济开发区也在建设当中。

　　➢发展布局:

　　1、聊城商业中心以东昌路与柳园路交汇处为原点,沿东昌路向西扩展至火车

　　站,向东扩展至开发区,带动区域基础设施的进一步完善。

　　2、CBD商圈向东发展带动经济开发区生活配套设施建设。

　　3、湖南路以南凭借市政府迁址的利好,进行老城区改造。

　　4、以东昌湖为标志性景观,周公河、徒骇河两河环绕,打造生态宜居的行政文

　　化区。

　　二、聊城市发展规划布局:

　　按照《聊城市城市总体规划(2001-2020年)》,到2020年,城区用地面积将达到80平方公里、城市人口75万人,城镇化水平55%。聊城未来城市发展以“一城五区”的空间结构和“十五纵十五横一环”为主干的城区道路网络体系,优化城市生态环境和人居环境,启动南部城市行政新中心的建设,实现城区“东扩南展”发展方向,拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。

　　聊城市功能区域示意图

　　1、中心城区:

　　东至徒骇河,西岛京九铁路,北至济馆高速公路,南至湖南路,是以现状城区为主的城市综合性中心区。以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。城区以东昌路为主干道、东昌路与柳园路交汇处为商业中心为基本格局。

　　2、经济开发区:

　　开发区位于徒骇河以东,以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划布局以中华路为界,东侧以外向型工业和高新技术产业为主、西侧以生活居住、科研教育、商贸服务等为主,全力打造城市高新技术产业集聚区、新型工业化示范区。

　　A\现代农业示范园—总占地18平方公里,集生产、科研、示范推广、教育、休闲观光、农副产品交易及出口、农业住处服务等功能为一体的园区。

　　B\物流园区—占地451公顷,主要功能为铁路物流、商贸仓储配送物流、物流加工区、报税物流区、商务办公生活配套区。

　　C\九州新兴产业园—以九州洼湿地公园为核心,以新能源、新材料、节能环保等战略性新兴产业为主导产业,建设集生态、科技、人文于一体的复合型多功能园区。

　　D\中通新能源客车工业园—总占地1500亩,年产5000辆新能源客车、15000辆节能型客车及相关配套件,年收入达100亿元。

　　3、行政文化新区:

　　位于湖南路以南,以建设行政、文化、旅游、高档住宅区为主。未来市政府搬迁到此处办公。在城市总体规划中,将按照全面保护与重点保护相结合的原则,保护好古城格局、东昌湖水面和文物古迹。

　　分析:随着城市重心不断的向东、南方向扩展,全市正处于集中开发建设阶段,截止调研期间,东部开发区路网建设已经初见规模,聚集了国家电网、中通工业集团、日发纺机、昌润纺织、山东时风集团聊城农业装备有限等众多企业,在建项目包括当代国际广场、日辉地产开发的住宅项目等。南部行政文化区处于旧城改造阶段,由于四面环湖自然景观优越,同时市政府将要迁址于此,目前已有众多开发商抢占东昌湖两岸建设高档住宅项目。

　　三、聊城住宅

　　在聊城市统计局了解到2010年经济数据将于2011年5月份公布。截止市调期内公布的“2010年山东区域统计摘要”见下图

　　图注:聊城2009年度房地产开发投资额数据分析,投资额排名仅高于莱芜市位于山东省倒数第二位,房地产市场较为落后,投资环境存在一定风险。

　　2010年聊城统计数据将于5月公布,2009年统计数据有一定的滞后性。在市调期内,通过在建项目的数量以及品质可以预计2010年房地产开发投资金额将有较大幅度的提升。目前,开发区东昌湖两岸已有大型地产项目(龙湾)在建并销售。

　　图注:房屋销售面积逐年小幅增加,随着政府的投资力度不断加强,预计2010年房屋销售面积有望进一步增加。

　　图表:在售高端住宅调查

　　龙湾城市主人

　　住宅价格5000元-6000元6200元/㎡

　　装修简装毛坯

　　商业价格10000元左右无

　　物业公司第一太平城市主人物业管理有限公司

　　开发商光耀东方南郊集团

　　产品类型高层板楼小高层、别墅+连排

　　分析:聊城中高档住宅目前集中在东昌湖沿岸以及市中心区域。市区商品房平均售价3000元--4000元之间,社区配套多以2-3层临街商铺为主。市调期内没有综合体类项目在售。

　　四、聊城商业

　　根据聊城目前各商业的集散状况,目前聊城商圈可分为北部商圈(以香江光彩大市场为主,建设路及振兴路商业街为辅)、核心商圈(柳园路与东昌路交汇处,以百货大楼、五星百货为龙头)、铁塔商圈(以铁塔商贸城、多乐多超市为主,其他各商家相辅而成)。

　　其中北部商圈以香江光彩大市场为主,建设路、振兴路其他商铺为辅,以中低档商品批发为主;中心商圈也是聊城市的核心商圈,以百货大楼、五星百货为龙头,商品以中高档为主;铁塔商场周边则以低档商品为主。

　　1、金鼎购物中心:

　　业态分布

　　图表:金鼎购物中心经营业态统计

　　餐饮动漫游戏影城美容美发健身房

　　休闲装家居饰品床品童装婴幼儿用品

　　精品男装商务休闲装精品男饰男皮件羊毛衫内衣

　　侍女装职业女装少淑装女包饰品美甲

　　黄金珠宝化妆品高档手表高档皮鞋休闲鞋名烟名酒食品滋补品快餐药店图表:金鼎购物中心各楼层代表品牌统计表

　　1F珠宝黄金:戴梦得、大汉玉库、化妆品:欧莱雅、佰草集、OLAY

　　名表:卡西欧、帝鸵男女鞋类:红蜻蜓、皮尔卡丹、苹果、百丽

　　2F女装:玖姿、娜尔斯、ONLY、女包:米奇

　　3F男装:杉杉、金利来、报喜鸟男饰:ZIPPO男皮件:鳄鱼、老人头羊毛衫:鄂尔多斯、圣大保罗

　　4F休闲装:美邦、马克华菲、森马、虎都童装:ABC、丽婴房

　　5F游艺城,健身房、养生会馆

　　-1F超市

　　综合分析

　　地段交通--位于聊城核心商业圈内,交通便利

　　商业面积--单层面积达1万平米以上,共6层(地上5层,地下1层)

　　业态布局--业态布局较为合理,餐饮、娱乐配套内容相对简单

　　档次定位--档次定位为中档消费类百货公司,商户大多为国内厂家,缺少国际知名品牌及高档消费娱乐品牌。

　　前景展望--随着消费能力的增强,市民对于未来的商场的要求将更高,更好的购物环境及更到位的服务将使商场更有竞争力。

　　2、金鼎商厦:

　　业态分布

　　图表:金鼎商厦经营业态统计

　　6F餐饮娱乐楼茶台球

　　5F床上用品儿童用品文化用品运动器材电子学习用品4F运动装休闲装牛仔装羊绒羊毛内衣

　　3F淑女装少女装男女西裤羽绒服饰品

　　2F高档皮具鞋类休闲男装衬衣西装

　　1F化妆品手机眼镜数码器材珠宝名表-1F超市

　　图表:金鼎商厦各楼层代表品牌统计表

　　楼层代表品牌

　　1F化妆品:自然堂、欧莱雅珠宝:周大生、周大福、金至尊名表:MIDO、TITONI、ADIDAS、天王表

　　2F男女鞋:彪马、蜘蛛王、哈森、达芙妮、百丽、星期六男装:九牧王、凯迪东尼、曼哈顿、

　　3F女装:蕾朵、美若仙妮、NAERSI羽绒服:波司登、鸭鸭、坦博尔

　　4F休闲运动装:李宁、森马、真维斯、VEROMODA

　　羊绒羊毛:鸭宝宝、海尔曼斯内衣:猫人、水中花

　　5F儿童用品:米奇妙世界、博婴QQ、婴适康电子学习:文曲星、万信床上用品:圣不凡、雪蕾丽

　　6F餐饮娱乐

　　-1F超市

　　综合分析

　　地段交通--位于聊城商业核心圈

　　商业面积--总建筑面积约3.3万平米,共7层(地上6层,地下1层)

　　业态布局--业态布局有所重复、零散,布局不够合理

　　档次定位--档次定位为中低档消费类百货公司,品牌更加贴近平民化不具备现代商业竞争力,基本满足周边居民生活需要。

　　前景展望--金鼎商厦同金鼎购物中心一样隶属聊城百货大楼有限公司,商品档次包括定位上形成互补。

　　3、三联家电城:

　　业态分布

　　图表:百大三联家电城经营业态统计

　　5F电冰箱DVD洗衣机空调玩具

　　4F电视机音响

　　3F电动车自行车抽油烟机燃具电热水器

　　2F饮水机加湿器吸尘器电热水壶厨卫

　　1F手机电脑数码相机

　　图表:百大三联家电城各楼层代表品牌统计表

　　5F电冰箱:新飞、美菱、容声、华日;洗衣机:西门子、海尔、海信;空调:海信、格力、奥克斯、三菱重工

　　4F电视机:TCL、LG、东芝、松下、索尼、海信、海尔、三星;音响:万利达、步步高

　　3F电动车:雅迪、澳柯玛、爱玛、倍斯特、小羚羊;抽油烟机:美的、海尔、方太;电热水器:诺克斯、奥特朗;

　　2F饮水机:安吉尔、美的、沁园;加湿器:松井、新飞;吸尘器:海尔、伊莱克斯;

　　1F手机:诺基亚、三星、摩托罗拉、、索爱、波导;电脑:华硕、联想、惠普、DELL;数码相机:三星

　　综合分析:从人流特征来看,百大三联家电城并没有特别的性别及年龄段的指向。地段交通--位于聊城商业核心圈

　　商业面积--营业面积1.1万多平米,共5层(地上5层)

　　业态布局--以家电为主的专业卖场,业态布局有所重复

　　档次定位--适合聊城各个收入人群消费特征。

　　前景展望—核心商圈的专业电器卖场,与边上的苏宁电器存在竞争且竞争力较弱。

　　五、聊城酒店

　　聊城目前5星级宾馆1家,4星级宾馆1家及全国连锁型经济酒店。

　　分析:

　　聊城没有高档次旅游度假酒店,主要以经济型连锁酒店为主,(锦江之星、如家、太阳岛等)昌润大酒店是聊城仅有的一家4星级宾馆,但酒店距离商业中心仍有一段距离,周边配套设施缺乏且酒店内部装修及服务设施相对落后。

　　小结:

　　➢聊城的房地产、商业、星级酒店的起步相对较晚,核心商圈在以百货为主导的商业运营模式下配套服务设施不完善。

　　➢核心商圈长期经营已经形成了商业氛围优势、消费认知、偏好优势。核心商圈将长期成为聊城市民消费购物的首选并对此区域产生一定程度

　　的消费依赖。

　　➢聊城市现代商业物业市场已经得到初步培育,其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放,在未来的城市发展规划中,现代商业、星级酒店的建设与

　　发展将会逐步提高。

　　➢3家百货公司聚集在柳园路与东昌路交汇处,致使该路口交通环境相对复杂,未形成良好的商业氛围与购物环境。

　　➢经营理念、服务理念、消费理念均不能满足现代消费者的物质追求和精神追求,从而导致本地消费群体大量流失。

　　第三章聊城经济实力能否支撑城市综合体消费

　　一、聊城市各区县分布及产业说明

　　市中心—东昌府区依托东昌湖良好的生态环境,逐步发展成为优质的宜居城市,依托北部高唐县、东部茌平县、阳谷县,南部东阿县的产业支撑,形成良性的资源互补优势。

　　茌平县—依托现有优势资源和产业基础,突出龙头带动和项目建设,着力打造铝深加工、密度板、纺织、制药、味精等五大产业集群。

　　阳谷县--以铜为主的有色金属产业,目前阳谷县已经建成具有国际领先水平的大型现代化铜冶炼厂——中国祥光铜业。一期工程已经完全达产,二期工程正在顺利建设,计划2010年年底投产,届时,可形成60万吨铜的冶炼电解能力。同时,还可产出20吨黄金、600吨白银、1000吨稀有金属等产品。阳谷县2009年生产总值147.36亿元

　　东阿县—全国最大的阿胶生产聚集地。东阿阿胶集团作为东阿县的主要产业集团是全国最大的阿胶生产企业。掌握全国90%的驴皮资源,阿胶年产量、出口量分别占全国的75%和95%以上。

　　高唐县—高唐县处于山东西部欠发达地区,但却盘踞着年年销售收入逾百亿元的特大型企业山东时风集团,是全国农用车生产的龙头企业。

　　分析:

　　聊城周边各区县都具备相对独立完善的产业链且都具备较高的市场竞争力,为区域经济发展打下了坚实的基础,随着工业化进程的不断深入与发展将支撑聊城城区的高端产品消费购买力。

　　二、聊城各区县经济现状分析

　　2009年聊城县区全部工业企业总产值(单位:万元)

　　分析:

　　聊城各区县第二产业的产值占该地区生产总值比例已经超过50%,表明市中心及周边各个区县的工业发展水平已具有相当高的水平。

　　市中心第三产业产值86.17亿元,表明核心商圈发展较其他区县成熟,具备消费能力的人群聚集将进一步引发市中心产品业态升级。

　　从工业企业总产值数据来看,茌平县、高唐县最具有发展潜力,市中心、阳谷县其次,企业的不断发展壮大,必将传导到企业职工收入提高,从而进一步促使茌平县、高唐县、阳谷县的消费者前来市中心消费。

　　三、聊城与莱芜的指标对照表:

　　聊城莱芜

　　总人口590万人126万人

　　生产总值1378.37亿元471亿元

　　分析:

　　聊城综合实力要远高于莱芜市的发展,在此基础上不断增加的房地产开发投资、旅游收入、服务业收入等支撑聊城消费力的稳步提升。

　　聊城市区大规模的改扩建工程以及开发区、行政文化区的建设使得整个区域在未来更具备竞争力。

　　四、聊城与莱芜的软实力调查:

　　1、聊城作为历史名城,当地居民具有较高的城市优越感。

　　2、聊城居民对政府将城市重心向东、南方向发展,表现了较高的热情与支持。

　　3、聊城市政府的工作周到细致,对于招商引资方面的信息非常敏感,同时表现出政府发展经济的决心和信心。

　　4、聊城的代步工具主要是汽车、电动自行车及电动三轮车,交通秩序混乱,交通意识有待进一步提高。

　　5、聊城居民收入仍普遍偏低,由于市中心没有高端消费场所导致部分消费群体转移到济南消费。

　　五、聊城发展综合体定位依据

　　1、山东省经济区及济南经济圈的发展带动聊城经济增长。

　　2、旅游开发使得聊城的旅游人数逐年增加,展现了良好的城市形象。

　　3、聊城市中心已经形成了以东昌路为主干道,以核心商圈辐射东部、南部的发展态势,打造现代化宜居城市。

　　4、市中心商业环境不断改善,居民消费力不断增强。

　　六、聊城综合体定位策略

　　七、聊城综合体定位

　　1.依托核心商圈形成的商业氛围,打造集餐饮、娱乐、购物、住宿为一体的新

　　城市综合体,满足消费者求新、求知的心理需求。

　　2.将一线城市综合体的开发模式引入聊城,改变目前聊城没有高档消费场所的

　　市场空白,吸引聊城本地区及济南中高端消费人群。

　　八、目标市场定位

　　1、先进的商业运营模式和智能化的商业管理,赢得聊城市中心以及周边区县高端消费群的青睐。

　　2、成为外地游客来聊城旅游的一处观光购物旅游景点和标志性消费场所。

　　九、聊城于莱芜酒店设施对比:

　　莱芜馨百酒店实景照片,准五星标准

　　聊城昌润酒店实景照片,四星标准

　　莱芜作为一个地级市旅游资源并不发达,产业结构、地理位置均没有聊城具备竞争力,莱芜市却有接待高端消费客户的酒店配套,而聊城目前的酒店设施有待进一步提高。

　　十、综合体项目业态布局建议:

　　将项目打造成聊城的城市名片,力争做到区域性标杆项目,酒店建筑形式独树一帜,商业业态多以中高档品牌为主,商业及休闲广场力争成为聊城旅游景点之一,集购物、休闲、娱乐、度假于一体的高品质项目。

　　1、以中高端商业百货作为龙头,临街商铺作为辅助,吸引中高端消费群。

　　2、建设准五星级酒店,成为区域内地标性建筑。

　　3、建设主题休闲广场或步行示范街,改善购物环境打造高品质商业典范。

　　4、高品质住宅实现利润增长以及集团品牌树立。

　　第四章调研总结

　　1、聊城房地产市场正趋于快速发展阶段,东昌湖的开发建设使得该地区涌现出

　　一批高档水岸住宅,住在类型多以高层、小高层板楼为主。在市中心目前还没有在建的高品质住宅,凭借成熟的商业核心区,也为高品质综合性公寓市场提供发展人机会。

　　2、聊城商业布局相对分散,除核心商圈外其他区域都没有形成商业特色且档次

　　较低,市中心高端商业的开发仍有较大提升空间,能够吸纳市中心周边区县高端消费人群及旅游消费。

　　3、聊城在综合经济实力逐年增强的情况下,酒店发展水平相对落后,目前城市

　　核心区的五星级酒店还存在空白点,借城市综合体开发之势打造出标杆式高

　　端酒店,将对综合体项目整体品质的提升起到事半功倍的效果。

　　目前市政府和市委等政府机关单位均坐落于核心商圈,市政府搬迁后,区域内仍可进行项目建设,后续开发具备升值空间。

　　4、聊城市民品牌意识相对较弱,市中心没有高档消费娱乐场所(专卖店、KTV、

　　电影院等)、消费环境以及档次与周边区县经济发展不协调,导致消费客群流向济南、青岛等城市。通过调研分析,周边区县依靠相关产业支撑是有相当一部分人具备高消费实力,希望在聊城市消费的,那么,开发高品质综合体正迎合高端消费客群的需求。

　　为撰写本次专题报告,营销策划部走访了山东省两个地级市--聊城市、莱芜市。比较全面的考察了当地的区域经济发展及城市未来规划。市调期间通过市政府、规划局等政府部门了解经济数据,业内人士专访了解市场以及消费心理、亲自到核心商业区感受商业氛围及实地调查。

篇四：商业综合体调研报告

　　学生毕业设计调研报告书

　　课题名称姓名学号院系专业指引教师

　　XX年X月X日

　　SHOPPING-MALL设计调研报告

　　引言：“MALL”全称ShoppingMall，中华人民共和国音译为“摩尔”，泛指为超

　　大型购物中心，“MALL”来源于欧美发达国家，被誉为“商业业态最高形式”，一种MALL商圈辐射范畴可以达到200-300公里。据资料记录，在美国MALL消费额占消费总额60％，在欧洲是29％，在日本是17％，在台湾地区也有9％，由于诱人获利空间和几乎空白国内市场合形成巨大反差。在上世纪末本世纪初，这种新兴复合型商业业态在中华人民共和国大陆得到了蓬勃发展。甚至二、三级都市都纷纷推出经营面积动辄几十万平米体量超级“MALL”。

　　MALL普通特指规模巨大，提供购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化一站式消费休闲中心，它包括如主题乐园、游艺中心、百货中心、大型超市、专卖店、美食街、电影城、康体中心等各种业态和服务设施，并提供足够停车空间及设备。除Center、Mall外，其常用英文名词尚有Plaza、Galleria，指出了MALL具备长廊、广场、庭院等特点，就是在建筑物遮蔽下，休闲、购物或约会而不受天气影响，都可以进行。Shopping＋Center或Mall或Plaza或Galleria两词结合，表达出购物空间带给消费者愉悦感受，也区别出百货公司只是针对货品进行分门别类商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲购物享有。固然，以上所描述业态指零售。

　　在国内，ShoppingMall发展历史才短短十余年，但是已经遍及南北东西，随着着近年来中华人民共和国社会消费品总额年增长均逾10％，社会消费品零售总额集约度逐渐提高，复合型消费中心逐渐产生，为ShoppingMall发展提供了前提。

　　本课题以解决建筑空间基本问题，提高都市整体商业生活品质为出发点、理论联系实际，明确详细项目，保证项目可行性。探寻其设计办法，进一步锻炼ShoppingMall设计中功能组织和空间布局，对当代ShoppingMall设计有一定指

　　引意义。

　　一、课题基本状况简介

　　项目规划地块为长沙市土地储备中心拟出让地

　　块，规划用地面积为18678.83㎡。其位于黄兴北路和

　　春风路交叉处，长沙最繁华五一商圈内，交通便利，

　　人口众多，距离几条知名商业街黄兴路步行街、坡子

　　街都比较近；地块周边还拥有两个比较标志性都市景

　　观：人文景观——中山亭和自然景观——五一广场，无其她绿化景观。（如图1所示）

　　图1基地现状

　　课题规定在拟建地块进行ShoppingMall项目规划及建筑设计。规定：（1）

　　建筑总高度控制在100m如下，容积率不超过3.0；（2）建筑形式力求大气，当

　　代；（3）在总平面中综合解决好功能分区、出入口、停车位、道路、绿化消防等

　　问题。

　　二、调研目、时间、地点、办法、过程

　　毕业设计是本科教学最后一种重要内容，也是一种集中强化实践性教学环

　　节。通过毕业设计可以融会贯通几年来所学基本理论和专业技术知识，进一步提

　　高运用知识解决实际问题能力，并从学习过程中，学会工作办法，以便顺利完毕

　　从学校到社会过渡。有助于着重培养咱们综合分析和解决问题能力，使咱们在独

　　立工作方面上一种新台阶。

　　继商业步行街掀起了一种建设高潮后，ShoppingMall——一种代表着体验式

　　消费新型建筑类型正在风靡全国。通过ShoppingMall设计可以融会贯通几年来

　　所学基本理论和专业知识，进一步提高运用知识解决实际问题能力，并从创作方

　　案过程中，掌握商业建筑设计办法，熟悉新设计规范和设计规定。

　　（一）调研目

　　通过实地调研，初步理解ShoppingMall外部造型、细部刻画以及外部环境解决，理解ShoppingMall内部空间构成、功能分区以及流线组织，体会ShoppingMall内部空间以及外部环境所营造商业休闲娱乐氛围；查阅有关书籍、论文，理解ShoppingMall设计理念，思考本次设计侧重点和涉及意义，初步明确设计指引思想；结合设计任务书规定、商业建筑设计有关规范以及对实例分析，加深对ShoppingMall结识，理解应当注意问题。

　　通过对地块实地考察、测量数据分析及咱们所学知识结合，使咱们更好分析总结出ShoppingMall设计所需注意、解决问题，以便更好在此后设计中设计出实用、安全、经济、美观商业建筑，使商业空间具备便捷性和可达性。（二）调研时间

　　3月3日-3月5日（三）调研地点

　　长沙乐和城、长沙悦方购物中心、长沙万达广场、长沙奥克斯广场（四）调研办法

　　通过查阅有关书籍、期刊理解掌握学术界同行对有关课题研究状况，从而获得理论根据；通过实地调研、书籍、网络等获得选题范畴内工程项目实例丰富资料，并对之进行分析整顿，从而获得实践论据。（图书资料查阅、网络信息搜索、工程资料研究、实地调研）（五）调研过程1.对商业管理人员、消费人群进行采访调查

　　1）针对商业管理人员进行了有关询问和征询。2）针对大型购物中心消费人群进行对其关于商业空间感受采访。2.对长沙大型ShoppingMall、商业广场进行实地调研、案例分析和横向比较通过调研长沙乐和城、长沙悦方购物中心、长沙万达广场、长沙奥克斯广场等各种商业建筑，从而对每个建筑进行详细案例分析，从区位、总平、功能、空间等各种角度进行横向比较，形成对ShoppingMall整体结识，进一步分析总结ShoppingMall设计所需注意、解决问题，为设计正式展开打下一定基本。

　　3.对国内外典型ShoppingMall案例进行有关查阅、案例分析和横向比较咱们一共选用了国内外各3个典型ShoppingMall案例，对其进行了详细案

　　例分析，再从多角度进行横向比较，为充分理解ShoppingMall此类建筑明显特点，当前比较流行某些设计手法以及某些详细尺寸关系。三、ShoppingMall设计现状分析（一）国内现状分析

篇五：商业综合体调研报告

　　城市商业综合体建筑调研报告

　　城市商业综合体建筑调研报告136

　　城市商业综合体建筑调研报告；它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在；调研内容：规划部分包括：区位、周边环境、景观环境；一、国内外城市商业综合体演化历程二、城市商业综合；三、城市商业综合体案例分析四、资料收集与分析；第一部分国内外城市商业综合体演化历程；·古希腊阿索斯广场（ASSOS）；·卡拉卡拉浴场；·现代综合体的发展历程:；30年代二战后世纪70

　　城市商业综合体建筑调研报告

　　它们以外在摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力

　　量营造着城市中心。它们是城市的名片，城市动力的旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨

　　把城市进程大步推向前进。

　　——城市综合体

　　调研内容：规划部分包括：区位、周边环境、景观环境、交通组织、城市肌

　　理及尺度。建筑部分包括：商业模式、交通流线、交通核设计、消防设计、空间

　　组织、空间尺度、行为心理、物理环境舒适度等。调研时间：暑假期间调研地

　　点：北京、太原纲要

　　一、国内外城市商业综合体演化历程二、城市商业综合体论

　　三、城市商业综合体案例分析四、资料收集与分析

　　第一部分国内外城市商业综合体演化历程

　　·古希腊阿索斯广场（ASSOS）

　　·卡拉卡拉浴场

　　·现代综合体的发展历程:30年代二战后世纪70年代——至今1、城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通四大功能分区建设的规划思想2、区域建筑发展偏向功能单一化，相互间缺少内在的必要联系3、城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题二战后

　　1、为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势2、居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城3、城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落

　　1、城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的误区

　　2、城市中心的地位重新得以恢复和加强3、强调多种功能复合化、并通过内部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流

　　·商业综合体产生的背景

　　随着城市的发展，商业综合体应运而生，它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

　　第二部分城市商业综合体论一、城市综合体的定义“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。二、城市商业综合体的外部特征城市商业综合体的内部特征

　　三、城市商业综合体的建设特点

　　三亿文库包含各类专业文献、各类资格考试、文学作品欣赏、高等教育、中学教育、应用写作文书、外语学习资料、行业资料、城市商业综合体建筑调研报告136等内容。

篇六：商业综合体调研报告

　　城市综合体调研报告(精选多篇)

　　步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。

　　二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。

　　相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：

　　（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。

　　（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。

　　（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。

　　在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：

　　（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。

　　（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。

　　（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。

　　推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方

　　面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。

　　（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成cbd中央商务区。

　　（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。

　　三、加快推进城市综合体项目的举措（一）科学规划、引导储备由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显"个性"，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此，加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。

　　（二）分解业态，明确重点因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。（三）跟踪服务，落实政策城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。

　　（四）强化保障，确保项目出形象、见成效强化领导挂钩责任制和项目责任制，建立城市综合体项目进展情况周报制度，每个列入计划的城市综合体项目，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报项目进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步加强上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体项目建设创造良好条件，确保项目顺利推进。

　　一、基本情况目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，发展基础相对比较好。根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设发展情况。图表一：楼宇序号名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注2(m/天)数(个)(平方米)顺天顺天房地产公781.5元m2/1国际财富司78163天中心熙美湖南富通房地181.7元m2/2会现代城产开发公司29000天凤凰金凤物业1230元m2/月3大厦35000文化文化广场物业500.6元m2/4广场管理公司15000天长房长房集团1935元m2/月5大厦10002

　　定王长沙同力房地19售6200元6府产开发公司201*0/m2

　　万顺中旭海康投资151.1元m2/7家园有限公司54000月

　　天心天诚物业有限481.2元m2/8城市广场公司85168天

　　定王湖南富通产业602-3元m2/9大厦开发公司90000天湘豪万豪房地产开404元m2/天10大厦发公司10076百盛湖南百盛企业703.5元m2/11天心华庭有限公司77772.天惟楚天诚物业有限无80元/m2/12文化用品公司27000月商城（正在招商）2、示范项目：明城国际中心项目（在建）项目概述：明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。项目位于长沙市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。明城国际中心目标是打造湖南

　　3、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

　　二、发展瓶颈及存在问题从以上相关数据和示范项目可以看出我街城市综合体建设基础较好，但由于地域狭小和观念问题，开发城市综合体项目依然存在诸多问题，任重而道远。1、总体发展规模不大。相对北京、上海等一线城市100万平方米以上的项目，我街城市综合体项目开发面积在50万至65万平方米左右，其开发商主要以本土开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。2、缺乏统一科学规划。我街城市综合体项目主要主要业态主要集中在写字楼、商业和住所上，公园、会所等其它项目发展不足，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美体现城市综合体的含义。3、相关配套设施不足。城市综合体是一个新兴事物，无论是开发商还是街道，都缺乏相关的建设概念和经验，造成了相关配套设施不足。如城市公园、会所等城市空间发展基本处于空白状态，无法满足城市的旅游、文娱等需求。三、相关意见和建议

　　1、科学合理确定城市综合体的开发规模。城市综合体是在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。2、高标准设计城市综合体。城市综合体是高强度开发，同时具有高地标魅力的建筑集合体。因此，应加强城市综合体规划设计编制。可以坚持政府主导，专家把关，公正参与的方式，积极引进国内外著名规划设计机构参与规划前期研究和城市设计，高起点编制城市综合体概念规划，以引进先进的规划理念。然后，在概念规划的指导下深化城市设计，以增强规划的超前性、系统性、操作性、权威性，让每个城市综合体都能彰显其独有的个性和特色。3、科学谋划城市综合体的开发时序。城市综合体的建设不是一蹴而就的，需要结合城市发展的实际，分期分批实施。应该充分研究各城市综合体所在的区位，周边城市的发展现状，依据城市的总体发展目标和布局，

　　突出重点，有序推进。具体而言，就是要结合城市重点工程的建设、结合长沙市新城区的开发、结合棚户区的改造等政府目前正在进行的建设一并进行，要做到“心中有数、运筹帷幄”。

　　4、迅速出台相关政策，保障综合体的有效实施。伴随着城市化的快速推进，集商业写字楼、购物中心、住宅区、公园、酒店等为一体的城市综合体必将越来越受到人们的青睐。但是，目前的技术管理体制，无论是规划用地还是土地出让、计划立项等都没有专门的综合体建设规范。政府应该及早出台相关的政策规范，以指导综合体的规划编制、土地出让、项目立项。通过政府的条例或规定合理调整城市综合体规划用地性质、规划设计条件、土地出让金计算等规范。同时，也要加强过程和后期的监管体系建设，防止出项浪费、重大损失和职务犯罪等现象的发生与发展。

　　已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城(XXX向你推荐www.bsmz.netent）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！

　　近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了201*中国城市综合体的元年。

　　201*年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点

　　1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

　　2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。

　　3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。

　　4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。

　　5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的**和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。

　　6、201*年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为

　　主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。。

　　7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。

　　8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。

　　9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。

　　10、201*年．中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为201*年地产行业新的开发潮流。

　　东北地区黑龙江省

　　1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。2、201*年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。吉林省1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。3、201*年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。

　　5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。

　　6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。

　　示范案例：吉林?世贸广场项目概述：吉林?世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：占地面积：31379平方米总建筑面积约为：201*00平方米停车位：380个容积率：6.4建筑密度：57%酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）

　　比例分配：酒店约占项目体量的50%江景住宅约占30%写字楼，单身公寓约占13%soho及其他占7%示范要点：1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

　　6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。

　　专家评语：房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。辽宁省1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。

　　3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。

　　4、201*年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。

　　5、201*年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。

　　6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。

　　7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。

　　8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。

　　一、周边商业情况梳理：1、新百联广场及1912街区经营情况较差，业态如同小市场，品牌杂乱，人流稀少。很多商家因无法经营均已关门或张贴转让招租启示；租金大概3.5-5元/平米/天，水电费自付，物业费8元/平米/月。1912街区——无锡1912街区和南京1912街区相比，有着大相径庭的感觉，可能距离无锡火车站比较近的原因，一般管理方面不到位，卫生状况不理想，也没有看到有保安或保洁的存在，具体访谈商家，情况不清楚。主要以酒吧业态为主，现经营的酒吧有：百度、乱世佳人、玛索、苏荷、百度后宫、阿玛尼、玛田、bobo、等等；租金大概4-5元/平米/天左右，前3年给于租金折让，折让额度逐年递减，

　　味千拉面，必胜客，王兴记，海澜之家等众多连锁品牌；经过调研，经营情况不理想，地下一层，地上四层，其中一层现在是打造的金太湖眼镜城，前期因为各商家经营情况不理想，全部退租，现全部由眼镜城经营租金：1.2元/平米/天，物业费：8元/平米/月，优惠条件：免一年房租，一年物业费；201*年11月眼镜城正式开业。

　　3、庆丰桥底商该商业街距离我项目近一条河相隔，商铺业主买，再返租给别人，品牌杂乱，业态多以五金建材为主，租金：2-3元/平米/天。物业费：2.5-3元/平米/月。4、康桥丽景底商业态以五金机电为主，近20年经营历史，通过居民反映，这样的业态配比无法满足居民日常生活的需求，无大型购物超市等，也无大型档次较好的餐饮业态，而餐饮都是以小餐馆，大排档形式，租金：2.5-3元/平米/天，物业费3/平米/月。周边居民依附于世贸首府后期双子楼底商。5、民丰路、广瑞路底商品牌规划较为杂乱，小型业态品牌为主，租金2.5-3元/平米/天，物业费：2.5元/平米/月。6、世贸首府底商

　　租金：3.5-4元/平米/天，物业费：5-6元/平米/月；7、欧风街（青石街）租金：7-9元/平米/天，物业费：6元/平米/月；二、项目周边情况分析从无锡火车站南广场到北广场要从地下通道通过，地上无法直接到达，而被铁道阻隔；南广场属老商业区，人流聚集密集；而北广场相对是新商业区，人力较为稀少。通过周边居民反映：居民消费场所较少，只有火车站地下一层有较为极少的商业片区，无法满足北广场周边居民正常日常消费。另外，项目周边办公区域偏少。三、商业租金统计如下：

　　城市发展到现阶段,已经不是单一实现居住功能那么简单。全球化浪潮中,城市需要承担更多功能,众多功能集中在同一城市出现,需要城市有最优的功能复合规划和方案,将城市作用发挥到最大效用。

　　2）、形象鲜明众所周知，随着现代城市的发展，城市建设的加速，城市同质化现象越来越突出。众多城市一味追求国际化、现代化,完全成为钢筋水泥的堆砌。在盲目过后，反思城市建设进程，早已没有自己的城市特色，同时也失去了城市历史文化的传承。未来城市发展,己经逐步回归理性,城市形象正逐渐鲜明化。地方特色、区域文化、历史沉淀,都成为新一轮城市建设中,建筑形式表现和内在功能软环境所要表现的重要元素。3）、集约化发展粗放型的城市资源利用,虽然带来了中国城市的快速发展,但也造成了巨大资源浪费和重度城市负荷。优化资源利用,实现集约型社会,提高资源使用效率是城市发展面临的重大课题,费效比在城市运营方面,被提到非常高的层面,无论是城市建设还是土地使用,资源的优化整合利用,达到最优投入产出比是未来城市发展的重要目标。4）、城市生态化

　　可持续发展的城市道路,不是一味追求快速发展的经济指标,以牺牲环境为代价得到的城市发展是暂时的,在物质基础达到一定程度后,文明城市建设的目标是生态发展与经济发展并行。

　　5）、城市多元化围绕单一中心“摊大饼”式城市发展的城镇化,在经过多年发展后,城市中心从基础设施、交通路网、商业承载等方面已经不堪重负,组团式发展、多中心建设、带状城市发展等城市多元化发展模式不断出现。众多城市釆取以卫星城、新城等新型城镇现代化的扩张模式,满足现代城市发展需求。作为城市发展的重要功能载体的城市综合体,伴随城市发展趋势不断发展。城市区域一体化和城市多元化发展,迫切需要城市综合体发挥城市复合功能。而城市功能复合化、形象鲜明化、城市生态化、社会集约化,为城市综合体的发展不断提出新的课题。代表城市形象、符合城市特征的城市综合体建筑形式,加上商务、商业、居住、休闲、娱乐等内在功能复合,优化土地资源利用,是城市综合体与现代城市共荣共生的有机联系。自从201*年城市综合体进入青岛以来，发展速度迅猛对青岛经济文化等拉动作用明显。青岛延吉路万达建筑设计风格鲜明，已成为青岛一大城市名片。

　　展望：城市综合体是点睛一城繁华的精华所在，亦凝结了一座城市的文化和灵魂，更是助推城市经济发展的强力引擎。城市不仅仅是产业的聚集地，它首先是人类愉悦生活、成长的空间。我们应以健康理念统领城市发展的方方面面，以“健康城市”引领包括综合体建设在内的新一轮发展。我们也可以说城市综合体的灵魂是文化与精神。综合体不是城市功能的简单叠加，更不是建设一堆堆绚丽的cbd，其灵魂是深厚的文化与精神。我市打造城市综合体应突出城市品牌效应，使其能保存和传承青岛的历史文化风貌。我们知道城市综合体的作用不仅仅是经济上的拉动，更应该是城市文化的标志，是城市文化的具体显现。青岛在建设城市综合体的过程中应重视城市综合体的文化工功能，应充分利用综合体是城市名片、城市地标的广告效应，提升该区域的人文价值。为此，综合体必须要为整个区域代言，准确定位其在区域内的核心价值点，塑造区域以综合体为中心的核心价值，精心提炼以综合体为焦点的价值口号，从而达到在发展过程中重塑区域价值，实现以综合体为引领的区域变迁的目标。青岛城市综合体在未来的发展过程中将会更加重视其文化功能，一个文化功能完善的城市综合体应具备以下特点：1、城市综合体应具有文化内涵的关联性

　　城市综合体是城市文化功能的集中体现，兼有文化、传媒、娱乐、休闲等涵盖城市主要文化功能的建筑设计,具有文化的内在关联性。我们以李沧乐客城为例，乐客城建筑设计极具青岛特色，其建筑以崂山北九水为模版进行设计，整个建筑美轮美奂，给人以文化的享受。

　　2、城市综合体应具有文化魅力的辐射性柯布西耶在《走向新建筑》里说：建筑应该是时代的镜子。而城市综合体是现代城市文化与灵魂的标签，与城市的文明建设、和谐社会建设具有高度的同一性，凭借深厚的文化内涵和文化魅力具有引领风尚、传承文明、传播知识、繁荣文化、陶冶情操、教化人民、服务社会、推动发展、促进和谐的重要社会辐射功能。3、城市综合体用具有城市文化消费的聚集性城市综合体在功能上的多元性，与城市开发中单一业态的商业地产相比有较强的抗风险能力。但城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值的体现就是使资金流量和现金流速达到最佳的状态，并随着城市综合体持续运营的市场培育，不断提升周边人气，改善公共设施及交通环境，促进整体文化消费水平的提高，最终带动城市综合体区域内物业价值大幅度增长。因此，一个成功的城市综合体不仅是一个城市文化

　　与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，更是一个城市商业价值最大化的具体体现。

　　城市综合体的发展方向应该是向文化综合体过渡的。我认为城市综合体存在的最大意义并不是经济的拉动作用而是对区域文化的提升作用。一个城市建设的好坏我们完全可以通过其城市综合体建设的好坏来进行评判。城市综合体是否符合该城市的品位、是否能够成为该城市的名片都可以作为评判标准。

　　在我们观察来看，青岛城市综合体到目前为止更多的是一种单纯的商业建筑综合，附带的起到作为城市名片的作用。试问青岛哪一家综合体敢说自己对于游客来说是一个“必看、必游、必购”旅游景点似的综合体？

　　psz推荐访问其他范文：城市综合体关于五里牌地区城市综合体调查报告城市综合体项目可行性研究报告大纲某城市综合体项目可行性研究报告城市综合体的城市价值和商业模式研究报告

篇七：商业综合体调研报告

　　商业综合体调研报告(精选多篇)

　　商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告：焦点房地产网2014年06月23日11:18我来说两句前言中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shoppingmall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了2014中国城市综合体的元年。2014年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。

　　4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。

　　5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的**和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。

　　6、2014年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。。

　　7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。

　　8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。

　　9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。

　　10、2014年．中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2014年地产行业新的开发潮流。

　　东北地区黑龙江省1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。2、2014年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。吉林省1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。

　　3、2014年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。

　　4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。

　　5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。

　　6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。

　　示范案例：吉林?世贸广场项目概述：吉林?世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：占地面积：31379平方米总建筑面积约为：201400平方米停车位：380个容积率：6.4建筑密度：57%酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）比例分配：酒店约占项目体量的50%江景住宅约占30%写字楼，单身公寓约占13%soho及其他占7%示范要点：1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住

　　宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。

　　5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

　　6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。

　　专家评语：房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。辽宁省1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。4、2014年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。5、2014年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。彭州商业综合体可研报告提纲

　　第一章总论1、项目名称和承办单位2、项目提出的背景和建设的必要性3、编制依据和原则4、项目概况第二章企业概况1、企业概况2、企业实施本项目的有利条件3、企业薄弱环节第三章项目市场分析1、宏观环境分析2、项目swot分析3、项目营销策略分析第四章项目建设条件分析1、地形条件2、气候条件3、经济条件4、交通条件5、人力资源第五章建筑方案及产品说明1、项目选址2、总平面布局3、项目定位4、道路布置5、配套设置6、给排水系统7、空调通风系统8、强电工程9、弱电和智能化工程10、防雷11、燃气工程12景观设计第六章节能、节水措施1、设计依据2、设计范围3、主要原则

　　4、设计用能情况5、建筑节能6、加强节能教育和培训第七章环境影响与评价1、项目环境影响分析2、环境保护对策第八章劳动安全卫生与消防1、劳动安全卫生2、消防第九章项目组织机构和人力资源配置1、组织机构2、人力资源配置3、人员培训第十章项目招投标1、编制依据2、招标范围3、招标组织形式和招标方式4、招标基本情况第十一章项目实施进度第十二章投资估算1、编制依据2、编制范围3、编制方法第十三章资金筹措1、项目融资组织形式2、项目建设投资及资金措施3、新增流动资金4、项目资本金第十四章财务基础数据估算1、计算期确定2、营业收入估算3、开发成本估算4、运营费用5、财务费用6、税金的估算7、利润及利润分配估算第十五章财务效益分析

　　1、现金流量分析2、投资收益率分析3、债务清偿能力分析第十六章不确定性分析第十七章社会评价1、评价目的2、评价原则3、评价内容第十八章项目风险分析1、政策风险2、市场风险3、财务风险4、技术风险5、工程风险6、配套条件风险7、风险的应对第十九章可行性研究结论及建议2014年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。一、综合体要做大目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝

　　龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。

　　二、综合体要有明确的主题这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。三、商业综合体业态要做全一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。四、综合体要做好长期经营的准备综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应

　　以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。

　　1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。

　　对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。

　　商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2014年开业到2014年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；2014年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。

　　五、商业综合体要充分利用周边的交通资源内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！杭州大厦用一座天桥将其a、b座与c、d座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地

　　将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。

　　另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验

　　六、商业综合体要注重商业氛围的营造通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的led显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的led屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！都正街城市综合体建设调研报告近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等城市在2014年率先提出了未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，这对于长沙市通过开发城市综合体调整房地产产业规模和质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等项目设施进行了初步调研，经过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。一、基本情况目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，发展基础相对比较好。根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设发展情况。图表一：楼宇序号名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注2数(平方米)

　　顺天顺天房地产公781.5元m2/1国际财富司78163天中心熙美湖南富通房地181.7元m2/2会现代城产开发公司29000天凤凰金凤物业1230元m2/月3大厦35000文化文化广场物业500.6元m2/4广场管理公司15000天长房长房集团1935元m2/月5大厦10002定王长沙同力房地19售6200元6府产开发公司20140/m2万顺中旭海康投资151.1元m2/7家园有限公司54000月天心天诚物业有限481.2元m2/8城市广场公司85168天定王湖南富通产业602-3元m2/9大厦开发公司90000天湘豪万豪房地产开404元m2/天10大厦发公司10076百盛湖南百盛企业703.5元m2/11天心华庭有限公司77772.天惟楚天诚物业有限无80元/m2/12文化用品公司27000月商城（正在招商）2、示范项目：明城国际中心项目（在建）项目概述：明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。项目位于长沙市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。明城国际中心目标是打造湖南第一超高层楼宇，预计建筑高达153.05米。项目集购物、商务、休闲、娱乐等各种功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区。主要经济指标：总建筑面积约为：90000平方米停车位：380个建筑层数：48酒店建筑高度：153.05米（长沙市新地标）比例分配：酒店约占项目体量的30%住宅约占30%写字楼约占40%示范要点：

　　1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。

　　2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，项目楼体在空间上遥相呼应，形成对比，将都市综合体功能进一步强化。

　　3、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

　　二、发展瓶颈及存在问题从以上相关数据和示范项目可以看出我街城市综合体建设基础较好，但由于地域狭小和观念问题，开发城市综合体项目依然存在诸多问题，任重而道远。1、总体发展规模不大。相对北京、上海等一线城市100万平方米以上的项目，我街城市综合体项目开发面积在50万至65万平方米左右，其开发商主要以本土开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。2、缺乏统一科学规划。我街城市综合体项目主要主要业态主要集中在写字楼、商业和住所上，公园、会所等其它项目发展不足，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美体现城市综合体的含义。3、相关配套设施不足。城市综合体是一个新兴事物，无论是开发商还是街道，都缺乏相关的建设概念和经验，造成了相关配套设施不足。如城市公园、会所等城市空间发展基本处于空白状态，无法满足城市的旅游、文娱等需求。三、相关意见和建议1、科学合理确定城市综合体的开发规模。城市综合体是在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。2、高标准设计城市综合体。城市综合体是高强度开发，同时具有高地标魅力的建筑集合体。因此，应加强城市综合体规划设计编制。可以坚持政府主导，专家把关，公正参与的方式，积极引进国内外著名规划设计机构参与规划前期研究和城市设计，高起点编制城市综合体概念规划，以引进先进的规划理念。然后，在概念规划的指导下深化城市设计，以增强规划的超前性、系统性、操作性、权威性，让每个城市综合体都能彰显其独有的个性和特色。3、科学谋划城市综合体的开发时序。

　　城市综合体的建设不是一蹴而就的，需要结合城市发展的实际，分期分批实施。应该充分研究各城市综合体所在的区位，周边城市的发展现状，依据城市的总体发展目标和布局，突出重点，有序推进。具体而言，就是要结合城市重点工程的建设、结合长沙市新城区的开发、结合棚户区的改造等政府目前正在进行的建设一并进行，要做到“心中有数、运筹帷幄”。

　　4、迅速出台相关政策，保障综合体的有效实施。伴随着城市化的快速推进，集商业写字楼、购物中心、住宅区、公园、酒店等为一体的城市综合体必将越来越受到人们的青睐。但是，目前的技术管理体制，无论是规划用地还是土地出让、计划立项等都没有专门的综合体建设规范。政府应该及早出台相关的政策规范，以指导综合体的规划编制、土地出让、项目立项。通过政府的条例或规定合理调整城市综合体规划用地性质、规划设计条件、土地出让金计算等规范。同时，也要加强过程和后期的监管体系建设，防止出项浪费、重大损失和职务犯罪等现象的发生与发展。芙蓉区城市综合体调研报告中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shoppingmall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展

　　城市综合体的又一关键举措。（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础

　　配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。

　　在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成cbd中央商务区。（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。三、加快推进城市综合体项目的举措（一）科学规划、引导储备由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显"个性"，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为

　　此，加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。

　　（二）分解业态，明确重点因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。（三）跟踪服务，落实政策城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。（四）强化保障，确保项目出形象、见成效强化领导挂钩责任制和项目责任制，建立城市综合体项目进展情况周报制度，每个列入计划的城市综合体项目，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报项目进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步加强上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体项目建设创造良好条件，确保项目顺利推进。东京六本木新城购物中心及商业综合体考察报告城市综合体的城市价值和商业模式研究报告商业综合体考察心得苏宁环球商业综合体城市综合体引领商业新模式

篇八：商业综合体调研报告

　　2021年商业综合体市场调查研究报告

　　2021年11月空斯乔

　　目录

　　一、中国商业综合体行业概况4

　　1、商业综合体行业总值达1100亿元，持续稳中向上发展趋势42、中国商业综合体行业PEST分析53、商业综合体行业仍在初级阶段，资源整合及盈收有待突破64、中国商业综合体行业现存问题简述75、行业步入洗牌期，信息化特征愈发显现8

　　二、中国商业综合体行业市场分析9

　　1、市场结构多元化，品牌服务占比突出92、商业综合体行业影响逐渐增强，影响力日益突出103、商业综合体行业产值同比增长16.6%114、行业覆盖人群规模大、服务及服务用量激增115、商业综合体生产服务状况今非昔比116、市场策略连锁直销、渠道及销售模式117、行业趋势遵循一般行业服务发展规律12

　　三、中国商业综合体行业政策环境12

　　1、十四五规划解读122、地级市的标准需要参考省级标准123、商业综合体财政税收制度日趋全面134、政策趋势更加重视，技术环境日益创新13

　　四、中国商业综合体行业竞争格局13

　　1、商业综合体竞争企业介绍132、行业竞争力分析143、商业综合体行业竞争焦点介绍144、竞争技术介绍145、商业综合体行业竞争趋势与影响15

　　五、中国商业综合体行业发展趋势预测15

　　1、商业综合体行业特点152、行业发展走势分析163、商业综合体行业前景174、商业综合体行业商机发掘185、发展路径与未来走向18

　　六、中国商业综合体行业投资策略分析18

　　1、商业综合体行业投资机会182、投资风险分析193、商业综合体投资必要性及建议194、投资回报分析20

　　一、中国商业综合体行业概况

　　1、商业综合体行业总值达1100亿元，持续稳中向上发展趋势

　　商业综合体行业对中国人的生活已经产生了深远的影响，从市场发展情况、行业服务状况、服务用户分析、行业生产总值等各个方面切入到了生活的方方面面，因此对商业综合体行业的研究分析有利于较深的理解行业特性，为该行业的投资做支撑，为市民提供良好的产品与服务。

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　　市场规模（亿元）

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　　图1华东地区商业综合体行业行业总值及增长率

　　商业综合体行业生产总值，主要由行业所涉及的单位、人员、资产、市场容量等方面组成的行情分析。商业综合体行业产销情况，主要由商业综合体的生产、销售、产销等各个环节构成的详细情况分析。商业综合体行业的财务能力分析，主要包括相关企业在商业综合体行业的盈利能力、偿债能力、运营能力等方面的分析。商业综合体行业的现状，主要从商业综合体行业存在的问题及痛点入手，提出针对性解决方案和商业综合体行业应用前景分析。

　　2、中国商业综合体行业PEST分析

　　（1）政策因素中央印发的商业综合体行业发展十四五规划纲要明确要求到2021年商业综合体行业将增加22%，各地方出台了地方政策，提高商业综合体行业渗透率。2020年商业综合体行业市场享受政策红利，国务院政府报告指出商业综合体行业将会有利于提高民众生活质量。（2）经济因素商业综合体行业持续的火热需求和资本利好使得商业综合体行业发展长期向好。下游行业交易规模增长，为商业综合体行业提供充足的发展动力。2020年居民人均可支配收入5347元，同比增长4.6%，居民消费水平的提高为商业综合体行业市场发展提供经济基础。（3）社会因素传统商业综合体行业市场门槛低，缺乏规范的行业标准，服务过程没有专业的监管等问题影响行业持续发展。互联网与商业综合体的结合，减少了中间环节，为商业综合体用户提供高性价比的服务。90后、00后等人群，逐步成为商业综合体行业的主力消费人群。（4）技术因素科技赋能、大数据、人工智能、云计算、5G等逐步从1、2线城市发展到3、4线城市，实现商业综合体行业科技体验的普及化。商业综合体行业引入ERP、OA等系统，优化信息化管理施工环节，提高了商业综合体行业效率。

　　3、商业综合体行业仍在初级阶段，资源整合及盈收有待突破

　　当前中国商业综合体行业在商业模式方面，一部分呈现“商业综合体电商化”特点，把互联网作为营销渠道的补充手段；提供低价化的商业综合体产品，智能解决浅层次的行业痛点。

　　图2中国商业综合体行业“电商化”商业模式互联网与商业综合体行业的上下游渠道整合，以“低价套餐+服务承诺+过程监控”的模式，为消费者提供省钱、省时、省力的服务。未来，商业综合体行业的盈利能力主要建立在商业综合体对各方资源的整合能力和创造力的交易流量上。商业综合体行业营销模式分为两种：平台式与自营式。

　　图3商业综合体平台式营销模式

　　图4商业综合体自营式营销模式

　　4、中国商业综合体行业现存问题简述

　　（1）平台管理水平有待提高没有解决商业综合体生产商和消费者之间的天然矛盾。部分商业综合体企业对加盟者审核不严格，导致服务水平参差不齐。商业综合体行业的利润主要来自原材料的成本压缩，大幅影响产品和服务质量。（2）行业服务无序化商业综合体行业标准不成体系，服务质量较大程度上依赖设计等个人能力，难以规划管理与复制。商业综合体行业服务质量难以控制，导致质量问题频发。商业综合体行业监管缺失，严重影响用户体验。（3）行业自身的局限性商业综合体属于低频率，要求高，服务周期长的行业，消费行为不会随时发生，频次高且要求高。商业综合体传统行业通过中间信息不对称赚钱模式价格透明，缺乏盈利点。（4）供应链整合度低商业综合体行业产品标准化程度低，导致生产周期长且成本高。商业综合体行业供应链涉及品类繁多，中小型企业难以为继，初期投入过大，打不起价格战。（5）研发设计能力不足商业综合体行业研发设计人才供不应求，无法满足用户个性化的定制需求。商业综合体行业设计与市场需求不符，交付给消费者的设计产品匹配性有待提高。

篇九：商业综合体调研报告

　　第四节项目建设的可行性一项目建设的指导思想全面贯彻落实党中央国务院关于小城镇大战略的精神以繁荣小城镇经济促进小城镇健康发展为目的以培育小城镇主导产业健全农村市场体系和社会化服务体系完善乡镇企业合理服务的基础设施为突破口优化农村经济结构加快转移农村剩余劳动力为推进农村城镇化创造条件

　　商业综合体建设项目可行性研究报告

　　商业综合体建设项目可行性研究报告

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　　商业综合体建设项目可行性研究报告

　　目录

　　第一章项目总论.........................................1第一节项目基本概况....................................1第二节研究内容........................................2第三节主要编制依据....................................2第四节研究结论........................................3

　　第二章项目建设背景及必要性.............................4第一节项目建设背景....................................4第二节项目建设必要性..................................4第三章市场定位........................................5第四节项目建设的可行性................................5

　　第三章项目建设条件及选址................................8第一节项目建设条件分析................................8第二节项目选址.......................................10

　　第四章项目建设规模及内容...............................11第一节项目建设规划...................................11第二节建设规模及内容.................................14

　　第五章工程方案........................................16第一节设计依据.......................................16第二节总平面设计.....................................16第三节建筑设计.......................................19

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　　商业综合体建设项目可行性研究报告

　　第四节结构设计.......................................20第五节给排水、消防设计...............................22第六节电气设计.......................................25第七节电信设计.......................................27第八节防火设计.......................................27第六章环境保护与绿化..................................28第一节设计原则.......................................28第二节设计依据.......................................28第三节主要污染来源及防治措施.........................28第六节环境影响评价...................................35第七章节能设计........................................36第一节设计概述及要求.................................36第二节建筑和建筑热工节能设计.........................36第三节给排水.........................................37第四节电气节能.......................................38第八章建筑消防设计....................................40第一节工程概述.......................................40第二节总图消防.......................................40第三节建筑消防.......................................40第四节结构防火.......................................40第五节消防给水.......................................41第六节消防电气.......................................41

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　　第九章防灾减灾........................................43第一节总图...........................................43第二节建筑...........................................43第三节结构...........................................43第四节地质灾害防范...................................43第五节地震防治.......................................44第六节电气安全.......................................44

　　第十章劳动安全保护....................................45第一节主要危害因素...................................45第二节安全措施方案...................................45

　　第十一章项目组织与管理................................46第一节施工期项目管理.................................46第二节运营期管理.....................................48

　　第十二章项目实施进度及招投标方案......................51第一节工程建设进度...................................51第二节招投标方案.....................................51

　　第十三章投资估算及资金筹措............................54第一节投资估算范围...................................54第二节投资估算依据...................................54第三节项目投资估算...................................54

　　第十四章预期经济社会效益..............................56第一节社会影响分析...................................56

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　　第二节互适性分析.....................................57第三节经济和社会效益.................................57第十五章结论与建议....................................59第一节结论...........................................59第二节建议...........................................59

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　　第一章项目总论

　　第一节项目基本概况（一）项目名称：某某商业综合体建设项目（二）投资单位：某某市某某置业有限公司（三）建设单位：某某市某某置业有限公司（四）建设地址：某某区某某镇太山村，毗邻某某市新外环（五）项目内容和工程建设规模：该项目主要建设某某商业综合体和配套基础设施建设等。总占地350亩（约233335平方米），总建筑面积14.52万平方米，主要建设内容包括居民集中区，快捷宾馆、酒店、医院、九年一贯制学校，大型商业卖场、集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面，以及道路、绿化、供电，供排水和亮化等。（六）项目总投资：15009.75万元，其中：（1）建筑安装工程费：11525.26万元（2）设备购置及安装费：1324.00万元（3）工程建设其它费用：532.77万元。（4）基本预备费：567.01万元（4）流动资金:236.95万元

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　　（七）项目资金筹措项目建设拟由建设单位自筹解决。

　　第二节研究内容可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。

　　第三节主要编制依据●《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展的若干意见》（中发〔2001〕11号）。●国家发展计划委员会《小城镇经济综合开发示范镇项目管理办法》。●关于建设项目实施情况说明。●《某某省土地利用总体规划大纲（2006—2020年）》●国家计委发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。●国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。

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　　●国家计委《投资项目可行性研究指南》（试用版）●国家颁布的有关行业规范、法规和设计标准，建设单位提供的各种基础资料和其它有关文件证明等。●《某某市国民经济和社会发展第十二个五年计划》。●《某某市城市总体规划(2006—2020年)》

　　第四节研究结论本项目的建设符合国家相关政策举措，也符合某某区建设规划，其建设适应了某某市城乡一体化发展的需要，完善了某某镇的整体功能，实现了城市化发展的目标。

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　　第二章项目建设背景及必要性

　　第一节项目建设背景近年来，某某市以构建煤炭能源产业基地为目标，依托“新城”和“城市综合体”等大项目建设，积极实施城市化战略。城市化进程一方面表现为城市总体规模的迅速扩大，和城市自身的有机更新；另一方面能源、原材料产业支柱——煤炭的大规模开采，形成了较大面积的采煤塌陷区，两者都涉及较大规模的土地征收、房屋拆迁和补偿安置，并由此产生一定规模的失地农民和拆迁户。为失地农民和拆迁户提供高品质的拆迁安置房，引导其融入城市生活并共享城市化的成果，已成为某某实施城市化战略大背景下保障民生的现实要求。

　　第二节项目建设必要性（1）城市有机更新的内在要求“城市有机更新”的目的就是要不断提升城市的核心竞争力，具体通过城中村改造、棚户区改造、工业企业搬迁、历史文化街区综合保护、道路河道的有机更新等形式予以实现。某某区近年来实施的道路综保工程、塌陷区治理综保工程都是城市有机更新的典范。各类市政重点工程拆迁加快推进，是保障城市有机更新工程顺利推进的前提

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　　和基础。（2）实现城乡统筹的重要抓手实现城乡统筹是贯彻落实科学发展观的重要内容。城市外延扩张

　　导致“城市包围农村”，而只有通过以商业综合体建设为基础的城中村改造和城市有机更新，才能为原村民提供高品质的城市住宅、提供城市就业机会并加入统一的社会保障体系，从而彻底转变其生产生活方式，真正融入城市化，实现城乡统筹发展。

　　第三章市场定位商业综合体项目应解决一个社会在住房、商业配套等方面的基本保障问题，一方面国家大力支持并规范项目建设的各项政策，为住宅建设发展展示了广阔的空间，对当地百姓提高生活质量增强了信心。另一方面，本项目属定向开发项目，其面向对象应符合相关资格的当地居民，本项目可以满足区域内拆迁安置居民住房要求。

　　第四节项目建设的可行性一、项目建设的指导思想全面贯彻落实党中央、国务院关于“小城镇、大战略”的精神，以繁荣小城镇经济，促进小城镇健康发展为目的，以培育小城镇主导产业、健全农村市场体系和社会化服务体系，完善乡镇企业合理服务

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　　的基础设施为突破口，优化农村经济结构，加快转移农村剩余劳动力，为推进农村城镇化创造条件。

　　二、项目建设的思路以发展某某新市镇经济为中心，以实现农村经济持续发展和农村社会进步为目标，通过实施城市商业综合体项目为主导，优化农村经济结构，培育农村经济增长点，调整城乡结构，推进城乡一体化进程，促进农村个体经济及社会各项事业协调发展。基本思路是大力推进“三个集中”：一是农民向城镇集中，实施整村拆迁，采取农村宅基地置换统建安置房、对购买城市商品房予以补贴等方式，鼓励和引导农民打破地域身份界限，分层次向城市、中心镇村集中，进而解决城市化和农民住房问题。二是农事企业向园区集中，最大限度地发挥利用土地价值，将“村村点火、户户冒烟”办企业的分散无序发展整合为几个工业小区，原有的驻村企业迁入小区，农民不种庄稼进工厂，进而解决居民区与产业区混杂，实现企业集中集群发展的产业化格局。三是农用土地向规模经营集中，在农民土地承包经营所有权不变的前提下，本着依法、自愿、有偿的原则，采取村民股份合作、土地资源合作、农业专业合作等办法，将农民承包的土地以入股、返租倒包等方式集中起来形成规模，实行企业化运作，发展有机、绿色、特色种植，实现农用零散土地集约化。

　　三、项目建设基础

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　　从项目的规划来看，通过规划的实施，将农民集中安置，建设基础设施完善、功能齐全、布局合理、环境优美的城市综合体，项目建设居民楼5+1多栋，快捷宾馆、酒店、医院、九年一贯制学校，大型商业卖场、集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面。既节约了土地，又改善了居住条件和生活环境，加快缩小城乡差别。同时，配以土地整理建设，对农田水利、田间道路等基础设施的完善，对土地进行改良，既保持了项目区内耕地数量不减少、质量不降低，农业生产条件和劳动条件也得到进一步改善，提高了土地生产力，更加适应农业规模化生产和现代化农业发展的要求。

　　根据《某某市土地利用总体规划》中确定的土地战略及用途，结合实际，将其纳入某某区国民经济与社会发展“十三五”计划远景目标规划的重点战略部署中，以实现农村富余劳动力的转移和吸引外地客商来解决。

　　综上所述，该项目建设具有良好的建设基础。

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　　第三章项目建设条件及选址

　　第一节项目建设条件分析某某镇隶属于某某省某某市某某区，位于某某区最南部，毗邻某某市，秦楼村位于某某镇南部，距某某市区18公里，紧靠符夹铁路和S101省道，206国道。一、自然条件1、气象项目所在地属温带大陆性气候，四季分明，温差明显，年平均气温12.5℃，全年最冷月为1月，平均气温为-5℃。无霜期为184天。多年年平均降水量为570毫米，年最多降雨量为1057.8毫米，年最小降雨量为261.8毫米，降雨量年际变化大。全年60%的降雨量集中在6-8月份。常年主导风向为东北风、西南风，其中夏季以西南风为主，一般风力不大，最大风力可达7级。2、水文地质项目所在地处于平原，濉河、新北沱河、沱河纵贯南北，地下水为第四纪砂卵层组成的含水层，埋深18.67米，水量丰富。某某镇全境平原地貌，海拔27-38米。项目所在地土壤层为黏土类土，工程地质为二类地区，土壤层承载力为10-12吨/平方米，冻

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　　土层为80厘米。地域深层地质构造为寒武纪岩基拱起构造，地质构造为相对稳定区，对地震的横波危害较轻，抗震能力强，属地震稳定区，地震烈度为6度，适于工程建设。

　　3、道路交通条件境内有煤矿专用线，紧靠符夹铁路和S101省道，206国道，合徐高速公路、濉溪至四卜县道公路，穿境而过。拥有某某集和四卜闸两个水运码头，交通十分便利。全镇已形成公路、铁路，内河运为主四通八达、方便快捷的交通网络。二、市政配套条件邮电通讯发达，实现了村村通电话。镇域内联通公司数字信号发射塔，移动公司TSM数字移动电话机站天线的相继建成，通讯信号实现了无缝隙覆盖。小城镇建设初具规模。高起点规划、高标准建设、高质量管理、全方位投入，已建成二横二纵“井”字形街道4条，铺设水泥路面8万m，铺修了矿东柏油路面6000m，修建沿街下水道6000m，所有街区已全部实现硬化，美化、绿化，有线电视入户率达95％以上。供电设施完备，全镇经过农电网改造后，供电正常，电价稳定，在招商引资上，电价优惠。由于某某镇依邻皖北煤电公司前岭煤矿，在项目工业用电上，皖北煤电公司前岭煤矿可以转供电，可确保一级用电，安全生产。在招商引资的政策上，全面放开基础设施、医院、学校等公共事业领域。居民生活污水量按照生活用水的95%估算，为130吨/日。项目用

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　　地周边已建有雨水、污水管线，因此本项目产生的生活污水以及自然降水可以直接排入镇区规划管网。

　　三、资源优势经济和社会事业取得长足进展，经济实力和人民生活水平不断提高。某某镇先后被评为市、区“造林绿化”优秀单位、“社会治安综合治理先进单位”、“农田水利建设先进单位”、“产业结构调整示范乡镇”。某某镇投资环境优越。皖北煤矿集团公司前岭煤矿坐落该镇，有丰富的矿产资源可以利用。在土地利用及税收等方面可给予政策上的倾斜与支持，全镇有可供利用的劳动力4万余人，有丰富的人力资源市场。

　　第二节项目选址项目规划用地约350亩（23.33万平方米）。项目区地理位置优越，环境卫生条件良好，土地平整、规则，项目建设工程量不复杂，施工条件良好，交通条件优越，商品运输方便，与镇区公共设施联系方便并互不干扰，符合项目规划，是项目建设的最佳位置。

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　　第四章项目建设规模及内容

　　第一节项目建设规划一、项目规划原则1、区域整体发展的原则。城镇与乡村是一个发展中存在着整体性关联的区域，要使某某镇由一个城乡混杂发展的综合体逐步演变为城乡有机结合的整体，必须强调区域经济、社会、生态以及城乡空间发展的整体性，同时处理好发展上的时序关系。2、可持续发展的原则。可持续发展作为一项重要的指导思想，对于提高城乡空间布局规划的科学性有着直接的现实意义，并影响着城乡未来的发展。发展的持久性要求社会经济发展考虑资源的有限性和再生能力，具体表现为控制城镇发展的速度和规模，采取集约的空间增长模式。3、以人为本的原则。规划应以人为本，坚持人性化的需求，处处着意营造适宜的人居环境，优化人居环境，优化区域、城镇空间形态，配置健全的生活服务设施，方便生活的多样性和多元化需求，注意在经济、社会、生态之间找到平衡。二、项目规划的基本思路

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　　本项目建设是城乡融合的经济、社会、文化和生态复合系统与时俱进、持续趋优的综合变迁过程。有必要指出的是，这是一个充分发挥城乡各自优势，互相吸收先进、健康的因素，理顺交流途径的双向演进过程，并不意味着城乡差别（如产业结构、经济生产方式、文化、空间景观等）的消失，也不意味着社会区域由非均质空间演变为一种彻底的均质空间。城乡两者依然相互依存，但在社会经济领域、设施共享水平等方面的差距将会逐步缩小以至消除。

　　三、总体规划设计理念：1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代社区文明，又能享受生态自然的居住环境；2、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区商业综合体精萃，吸取各地域居民居住区建设的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、商业门面、购物中心、中心广场、学校等合理规划，精心设计。3、规划结构整个项目选址地形成矩形状，以北部设入口广场，其余路设次入口，区内主干道串联若干个广场作为主交通网络。4、建筑单体设计

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　　项目区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。项目主要内容包括居民集中区，快捷宾馆、酒店、医院、九年一贯制学校，大型商业卖场、集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面。

　　5、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造新城区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造8900平方米绿地面积，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让新城区的绿化景观真正成为村民的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。新城区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

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　　在注重市域城镇体系整合和空间管制的同时，应充分考虑农村居民的生活模式。在提倡以城市和中心镇为依托，加快引农进城的步伐的同时，应逐步按照城乡一体化的规划目标，自然生态和人文环境相融共生的设计思想和三个集中（公共服务设施集中，公共绿化集中，村落组团集中）的布局原则，统一规划和集中建设农民住宅，引导农居向集中化、城镇化发展。

　　第二节建设规模及内容由于本项目建设用地有限，在满足国家建设规范要求的各项指标同时，尽可能充分利用土地资源。本项目总规划用地面积23.33万平方米（约350亩），总建设面积：14.52万平方米。项目主要建设内容包括：1、居民集中区两个，总建筑面积83000平方米；2、快捷宾馆（9层）一座，总建筑面积9800平方米；3、商务酒店（4层）一座，总建筑面积6200平方米；4、医院1座，总建筑面积5000平方米；5、九年一贯制学校一所，总建筑面积10200平方米；6、大型商业大卖场一座，总建筑面积3000平方米；7、集贸市场一个，总建筑面积3000平方米；

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　　8、两纵两横商业街及其临街商业门面（两层），总建筑面积共计23000平方米。

　　9、其他配套设施总建筑面积2000平方米，以及配套道路及硬化、河岸综合治理、供排水管网、供电设施、绿化亮化、厕所和监控设施等。

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　　第五章工程方案

　　第一节设计依据(一)业主提供的1：500地形图、及用地红线图；(二)业主提供的方案设计任务书；(三)《某某市城市规划管理条例》；(四)《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)；(五)《宿舍建筑设计规范》(JGJ36-2005J480-2005)；(六)《住宅设计规范规范》(GB50386—2005)；(七)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)；(八)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)；(九)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；(十)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；(十一)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；(十二)国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。

　　第二节总平面设计（一）地块概述本项目地处某某镇重要位置，用地大致呈四边角形，区域位置优

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　　越，交通便利。在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风

　　尚；与其它用地规划建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。该工程充分考虑“建筑—人—环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。

　　（二）总平面布置1、规划目标营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的住房理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。建筑利用地形合理布局，按南北向布置小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。结合入口合理布局，由此构成以下几个特点：（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。（2）区内交通自呈体系，区内车道沿外围环形布置，使区内人

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　　车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；（3）住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的

　　布局，使得每户都有良好的景观效果。（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。（三）竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行

　　设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9米。

　　场地雨水由西向东南、由西向西北汇集，经收集后排入雨水口，再排入城市排水管网。

　　（四）交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效。设计结合周边道路共设置了2个主入口及2个次入口，出入口的位置均满足规划对距离道路交叉口规定的要求。北面出入口为该综合体的主要出入口，主要供业主车行及消防进出使用，东面的主要出入口为主要人行出入口，同时供小区发生火灾时的消防车行使用；区内的主要道路呈环形布置，宽度4米，转弯半径9.0米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。

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　　（五）绿化设计区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。绿地主要集中在楼前后、主、次出入口和公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。

　　第三节建筑设计（一）设计原则1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统。

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　　（二）建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。（三）立面设计立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。（四）剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑，设计为框架结构。

　　第四节结构设计（一）结构概述在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心设计，力求做到安全可靠，经济合理。

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　　根据现行有关设计规范，本工程建筑结构安全等级为二级,结构

　　设计基准期及合理使用年限为50年。

　　（二）设计依据

　　本工程采用的主要标准及有关法规、资料

　　建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；

　　《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；

　　《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

　　《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；

　　《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

　　《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；

　　《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）。

　　（三）设计荷载

　　(1)风荷载：基本风压取0.4KN/m2

　　(2)楼面使用荷载标准值

　　住

　　宅：2.0KN/m2

　　阳

　　台：2.5KN/m2

　　楼

　　梯：3.5KN/m2

　　卫生间：2.5KN/m2

　　屋

　　面：2.0KN/m2

　　（四）结构设计

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　　(1)基础设计：工程地质勘察正在进行中待《岩土工程勘察报告》正式出来后,再决定其基础型式.

　　(2)上部结构：采用底框结构(3)结构材料：强度等级：梁,柱,板C20钢材、钢筋：图中“φ、Φ”分别表示热轧HPB235、HRB335级钢筋。钢板：3号钢焊条：E42；E50墙体：二层以下采用MU15页岩砖，M7.5混合砂浆砌筑240厚墙,二层以上采用MU10页岩砖，M5混合砂浆砌筑240厚墙。

　　第五节给排水、消防设计（一）设计依据1、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）2、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）3、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）5、《建筑灭火器配置于规范》（GB50140-2005）；6、业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。（二）设计范围

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　　1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。3、本设计包括建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。（三）设计给排水标准1、供水含生活用水、消防用水和绿化用水。本项目的给排水设计按《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）进行。项目供水由城市自来水网引入。消防用水管在项目区内连成环状，作为室外消防用水。给水主干管沿区域道路布设，便于设置室外消火栓，并结合环境设计设置绿化洒水栓，保证绿化用水。项目用水包括生活用水以及绿化用水等。本项目总用水量为560m3/d。2、本项目排水主要是生活污水和雨水。采用雨污分流分别收集和排放。生活污水产生量约为400m3／d。3、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器。（四）管件、管材及器材１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管。

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　　２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管。3、消防管道采用钢管（DN80），焊接或法兰连接，室内消火栓：SN65;室外消火栓：SS-100-16;水泵接合器：SQ-100（地上式）;灭火器:MFZ-8。（五）管道敷设给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设。（六）给排水系统1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。2、本项目自建化粪池，处理达到《污水综合排放标准))GB8978-1996中三级标准后排入市政污水管网，最后进入某某经济开发区污水处理厂。绿化用水后的余水、道路冲洗水、雨水等非生活用水经市政雨水管网收集后有组织就近排入附近的河流。3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓口（最不利点）静水压P≥0.07MP。室内消火栓系统利用水泵接合器增压。在距离室外消火栓15~40米处设置室外水泵结合器。

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　　第六节电气设计（一）设计依据1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；2、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）3、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；5、《供配电系统设计规范》(GB50052-95)；6、《建筑电气设计技术规范》(JG16－83)。（二）设计范围１、低压配电系统设计２、室内照明设计３、防雷接地设计（三）设计标准１、本设计为三级负荷。采用小区变压器室或城市低压供电网（380/220）引入。

　　2、总负荷:700KW，基本设计参数：门市Kx=0.8,cosφ=0.8；住宅Kx=0.7，cosφ=0.65。

　　（四）设计内容1、引入线：各栋建筑进线均采用XV29型橡皮绝缘电力电缆

　　（380/220V）穿水煤气钢管埋地引入。

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　　2、本建筑均按普通照明设计。采用三相五线制树干式供电（380V/220V)。TN-N-C系统。照明灯具为白炽灯及荧光灯。

　　3、住宅室内照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.

　　4、所有室内照明线路均采用500V铜芯聚氯乙烯绝缘线。5、防雷设计本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，采用防雷,电气共用接地系统，并预留电气接地。利用柱内的主钢筋作防雷引下线,要求所有防雷引下线的柱内主筋,必须在进入基础沉台处和沉台内主筋相焊接.用作引下线的柱内的主筋,每组至少有二根(Φ16圆钢)作通长焊接,确保电气通路。做等电位连接及电源线的过压保护，建筑金属管材，金属窗,突出物等金属构件作等电位连接，总等电位联结电阻R≤1欧。人行道,建筑出入口的接地线局部埋深1.2m,并在接地线上敷设50厚的沥青层，其宽度超过接2m.所有低压架空线在进出线处,装设避雷器与绝缘子,金具连在一起接到电气设备的接地装置上，架空金属管道及在进出处接到防雷或电气设备的接地装置上或独自接地，对电缆进出线.在进出端将电缆的金属外皮,金属线槽,钢管等与电气设备接地相连，联合电阻R≤1欧。

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　　第七节电信设计（一）电信用户直接进入公用网，不设用户交换机。（二）电信线路一律采用管道电缆埋地管材采用PVC波绞管。（三）电视系统由城区CATV网覆盖，CATV电缆不单独占用管线走廊，以专用管孔与电信管道共用管线走廊。

　　第八节防火设计属多层民用建筑，耐火等级为二级，本设计以相关规范为依据进行防火设计。（一）该建筑与相临建筑之间距离满足防火要求。（二）建筑四周设有消防车道。（三）建筑主体结构为砖混结构，墙为页岩砖，楼盖为现浇板，均为非燃烧体,进户门为乙级防火门。（四）消防给水设计详见给排水说明。

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　　第六章环境保护与绿化

　　第一节设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。

　　第二节设计依据（一）《中华人民共和国环境保护法》；（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；（五）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；（六）国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；（七）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》。

　　第三节主要污染来源及防治措施（一）项目施工期污染源分析及环境保护措施

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　　1、污染源分析（1）空气污染源分析施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO2的废气；土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。（2）地表水污染源分析施工期间，由于进行各种土石方开挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。土建施工期间，工程对地表水环境的影响，主要来自大雨或暴雨天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。工程施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为：附近水沟中夹带的泥砂量增多，悬浮物浓度增大。生活污水无序排放将会对施工场地环境及其附近的水沟产生污染，环境卫生状况下降。（3）噪声污染源分析施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。（4）固废物污染源分析施工期的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。

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　　2、施工期环保措施（1）严格执行某某市建筑施工管理有关法规。（2）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。（3）应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。（4）施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时，适当散水避免机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物质被雨淋后进入环境；避免有毒有害物质渗透污染地下水。（5）生活垃圾统一收集后由市政环卫部门清运到城市生活垃圾处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填路材料，部分可以回收利用，其他的统一收集后清运到城市生活垃圾处理场处理。（二）项目投入使用后污染源分析及环境保护措施1、大气环境影响分析本项目运营期的大气污染主要是厨房油烟废气。

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　　项目运营后，厨房主要以城市天然气管网所提供的天然气作为燃料，天然气为清洁燃料，燃烧后污染物排放量较少，又属间断性、分散性排放，对周围环境空气质量影响不大，基本可忽略不计。

　　由于国家对居住区的居民饮食油烟排放不作控制，并且饮食油烟经各住户家中的抽油烟机净化处理后通过建筑油烟收集通道排入屋外高空环境空气中，具有量小、间断、分散排放等特征，因此本项目饮食油烟对环境空气质量影响可忽略不计。

　　2、地表水环境影响分析本项目建成后，采用雨污分流排放。项目生活污水经过化粪池处理达到《污水综合排放标准》三级标准后，经市政污水管网排入某某经济开发区污水处理厂深度处理达标排放。绿化用水后的余水、道路冲洗水、雨水等非生活用水经市政雨水管网收集后有组织就近排入附近的河流。生活污水达标排放不会改变当地地表水环境质量。项目建成后，将铺设雨污管网，项目生活污水可以进入该污水管网。3、声环境影响分析（1）小区外道路交通噪声影响分析项目建成后，主要噪声源为机动车交通噪声。项目区现状噪声可以满足《声环境质量标准》中2类、4类标准要求，本项目建成后，区域车流量将有所增加，应加强对区域车辆交

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　　通管理，将交通噪声对区域声环境的影响降低到最小。随着经济的发展，车辆量的增多，道路的车流量会加大，对小区的影响逐渐增大

　　因此，为减轻道路交通噪声对小区临路住宅楼的噪声影响，项目建设规划拟采取以下环保措施：

　　①靠近道路一侧的住宅楼设计成阳台、厨房、客厅或卫生间，且应安装双层玻璃，不将卧室设置在临路一侧。

　　②对小区临路一侧进行有重点的绿化，可种植高大密叶型长绿树种，以减轻交通噪声对靠近马路居民的影响。

　　采取以上措施后，交通噪声对小区的影响较小。（2）小区内道路交通噪声影响分析①在出入口设有醒目的限速禁鸣标记，同时应加强对出入车辆的管理，保持车流畅通，严禁鸣笛。②严格限制大型机动车辆进入小区，避免区内住户受到交通噪声的干扰。③在小区道路设计上，尽量避开居民生活和经常活动区，特别是停车场的设计上，更应该合理化人性化，以减少交通噪声产生的影响。小区内部道路车流量不大，采取以上的措施以后，对小区内住宅楼的影响较小。（3）设备噪声影响分析根据该项目产噪设备的特点，建议采用以下噪声控制方法：

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　　①变压器等公用设备选型时，应优先选用噪声低、振动小的设备，从声源上降低噪声和振动的影响。

　　②变压器等设置在住宅范围外专门的泵房、机房中。所有产生噪声的设备用房，均采取有效的隔声吸声构造措施，以减少噪声对周围环境的影响。

　　③凡有噪声和振动的管道穿墙和楼板时，其周围缝隙均作密闭隔声和隔振处理，防止空气传声和固体传声。

　　④管道吊架采用弹性吊架，管道出泵处特别加装软接头。空调外机设置减振基座或隔振支吊架。

　　本项目在采取上述措施后，不会降低本区域现有声环境功能级别，且适合居住。

　　4、固体废物影响分析本项目营运期的固体废弃物主要是居民、物管产生的生活垃圾，产生量约1131.5t／a。其中，商品包装箱、包装袋等由专门人员回收，其余生活垃圾在区域内的垃圾桶等固废暂存设施内暂存，由环卫工人有偿服务并及时送至城市垃圾清运系统，对有再利用价值的材料进行综合回收利用，其余送往垃圾填埋场进行填埋处理。只要实施垃圾分类存放，使用加盖垃圾桶实现垃圾存放封闭化，同时及时清运垃圾，做到日产日清，清运过程中注意文明卫生，则项目产生的垃圾不会对项目区外环境产生不良影响。

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　　化粪池定期清淘应委托市政环卫部门进行机械化作业，即清淘、清运的一体化封闭作业，这样清淘化粪池无恶臭扩散，污泥随即清运，不会污染环境。

　　5、健康居住环境分析通过上述分析可知，道路交通噪声在采取有效的措施后，不会出现噪声扰民现象；同时周围无致癌、致畸等对人体有重大伤害的物质排放，小区范围内土壤结构单一，未受到工业污染；小区内绿化覆盖率高，绿地生态在区内步行通道和各个公共活动空间里结合使用者的需求，布置各种小型广场、喷泉、游泳池和各种观赏性的建筑小品，如：雕塑柱廊、休息座椅、儿童游戏设施等。在住区人居环境建设中，体现了人居环境新理念：（1）全新无障碍设计。考虑伤残人士和残疾人车辆通行，全区设置残疾人坡道，并于步地系统中设置导盲块铺砌。（2）密切关注老龄化化问题，提供老龄化设施。在公共服务房设置老年人活动中心。（3）建立生态绿化系统，实现可持续发展战略。区内绿化系统与城市绿化系统整合，多层次的绿化通过植物配置和组合形成良好的立体绿化系统，体现生态可持续发展观念，有助于形成良好的区内小气候和生态环境。（4）地面停车设施为室外停车场，完善的交通系统改善了居民

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　　交通环境，方便住户。

　　（5）提供全面的社区活动场所，完善社区功能，极大丰富了住

　　区内居民的文化生活，成为新型居住模式的典范。

　　综上，本小区生态环境良好，人文气息浓厚，比较适宜居民居住，

　　对居民健康的不利影响因素较少。6、建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果

　　内类

　　型容

　　排放源

　　污染物名称

　　防治措施

　　预期治理效果

　　大气污染物水污染物固体废物

　　噪声

　　净化设施处理达到《饮食业油烟排放

　　厨房油烟

　　油烟

　　后直接排于室标准（GB18483——

　　外

　　2001）

　　达到《污水综合排放标

　　生活污水

　　CODSSNH3-N磷酸盐

　　化粪池处理

　　准（GB8978-1996）三级标准后排入某某经

　　济开发区污水处理厂

　　统一收集后由

　　生活垃圾

　　生活垃圾

　　环卫部门统一符合环保有关要求

　　处理

　　选用低噪声设备，加强区域产噪环节管理，使噪声达到《工业企业厂界环境

　　噪声排放标准》GB12348-2008中的2类标准，临近道路一侧执行4类标准。

　　使得项目产生的噪声对周围环境不造成影响。

　　第六节环境影响评价经采取以上措施，本项目建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。因此，本拟建设项目从环保角度衡量是可行的。

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　　第七章节能设计

　　第一节设计概述及要求该地区属夏热冬冷地区，为贯彻执行国家节约能源，环境保护的法规和政策，改善建筑室内热环境，提高空调的能源利用效率，依据DB50/5024-DBJ50-052-2006《居住建筑节能设计标准》，并结合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进行节能设计。

　　第二节建筑和建筑热工节能设计（一）建筑规划1、项目位置紧临城市道路，建筑在满足朝向要求的前提下，力争顺应自然地形布置，居住建筑均能与山体之间有机结合，通风采光良好。2、采用200厚烧结页岩空心砖，外保温材料采用聚苯颗粒保温砂浆或挤塑板。3、屋顶隔热层采用挤塑泡沫隔热保温板。4、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。5、用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面。

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　　第三节给排水（一）节能措施1、室内给水尽量利用市政给水管网压力，室内高区区生活给水系统采用无负压管网增压设备加压，充分利用城市管网压力，其生活泵采用变频调速水泵，由所需负荷自动调节水泵转速，以达到节能的目的。2、消防泵选用的恒压水泵均为消防专用产品，具有稳压和防止超压的功能,配套电机效率高，节省运行电耗。（二）节水措施1、选用节水型卫生洁具并符合《节水型生活用水器具》GJG164-2002的要求。2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。3、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的出流水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户水管水压大于0.35MPa者设减压阀。4、给水管道均采用塑料类管材，过水能力强，沿途损失小，节省能耗。

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　　第四节电气节能设计中所有电气设备均选用高效节能型电气设备。（一）照明照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯具。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为2U系列节能灯，住宅过道、楼梯间照明灯采用带声光控功能的节能自熄开关自动控制。疏散、出口指示光源为LED；所有灯具功率因数不小于0.9。室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数补偿到0.9以上，减少了无功损耗。设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中对场所照度的规定值控制，照度设计参照以下数值：楼梯间照度30Lx，前室照度75Lx，门厅照度100LX，住宅照度100LX；并严格按照照度要求控制各场所照明功率密度值。（二）变压器选用变压器应尽可能伸入负荷中心，靠近用电负荷，10/0.4kV变压器低压侧设电容补偿，使低压母线功率因数大于0.9，10/0.4kV变压器选用SCB10低损耗变压器。设计变压器负荷率控制在70～85％之间，综合费用低。（三）电缆的选用电缆的选用在满足了供电负荷的电流大小的基础上，参照根据

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　　TOC计算方法计算出的经济电流范围表作校核，大部分电缆尤其是大截面的电缆供电的设备的电流符合经济电流范围。

　　4、供配电系统低压做无功补偿，补偿功率因数到0.9以上。10/0.4KV变压器尽可能靠近用电负荷。

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　　第八章建筑消防设计

　　第一节工程概述本工程总建筑面积14万m2，耐火等级为二级，建筑物主要承重构件，如：梁，板，柱，墙体，楼梯均能符合规定的燃烧性能和耐火极限。本工程按照《民用建筑设计防火规范》（2005版）设计。

　　第二节总图消防在总图布局方面，建筑的间距保证有足够的且符合防火规范的防火间距，建筑有足够的扑救面，且符合防火规范要求的补救面长度。内部道路与城市道路形成环形，主扑救面道路宽度为7m，坡度作为主扑救面使用的均≤5%，场区内设环形消防车道。消防车道转弯半径R=12m。

　　第三节建筑消防（一）防火分区：住宅、商业服务部分、学校等各自设立相应的防火区。（二）消防及弱电控制室：建筑面积20㎡，直通室外。

　　第四节结构防火建筑内的防火墙采用页岩空心砖，设备用房的墙体均采用页岩空

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　　心砖砌筑，其它内外墙体采用页岩空心砖。

　　第五节消防给水（一）用水量：室内按小于60米的二类高层住宅楼设计，室外消防以II类车库计。室外：20L/S；室内：10L/S；自动喷洒：30L/S。（二）室内消防给水系统室内消火栓系统由加压泵提供，在建筑每层设置消火栓系统；（三）化学消防在变配电房，发电机房，储油间设置热气溶胶灭火系统。

　　第六节消防电气（一）系统组成及保护等级确定根据小区建筑性质，二类高层确定为二级消防保护等级。消防系统采用控制中心形式。消防中心对整个小区火警进行监视。该系统由火灾探测器、事故广播、声光报警器、手动报警器、火警电话、联动设备等组成。（二）设备选择及设置设备用房分别设感温、感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警电话、声光报警器等。（三）消防联动及控制要求

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　　当场区任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器、疏散标志灯。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。

　　（四）消防设施电源供给及接地消防设施由变电所及发电机配电屏分别提供电源，采用双电源末级配电箱自动切换供电，报警系统另配备UPS后备电源。消防系统接地与小区其它接地共用接地体，接地电阻R<4Ω。（五）应急、疏散照明住宅公共走廊、楼梯间设自带电源的应急照明灯，在疏散通道、出入口及楼梯间设自带电源的疏散指示灯。疏散照明由消防中心控制。应急、疏散照明电源供电时间不少于60min。

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　　第九章防灾减灾

　　第一节总图该地块地势落差不大，项目地块所在区主要为砂质泥岩及砂岩构成，上部耕作层0.6m～2.6m、强风化带0.7m～3.1m，中风化带岩石新鲜、质硬、节理裂隙不发育，结构、层理清晰，岩心完整，不易形成泥石流等山体自然灾害，且地块周边未有存在安全隐患的加油站及气站等。

　　第二节建筑建筑主要是防火安全，详见建筑消防设计专篇。

　　第三节结构根据地质资料显示该场地适宜建筑。

　　第四节地质灾害防范根据地质评估报告显示无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区，根据总体设计无高切坡、深开挖。

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　　第五节地震防治本项目地震烈度按7度设防进行相关设计。

　　第六节电气安全（一）防雷、接地：本项目为二类防雷建筑，保护接地采用TN-S。（二）公用电气设备：采用新型的电气安全产品，不仅能在极早期发现电气安全隐患所在，并以多级告警的方面指示其严重程度，提醒电气维护人员及时排查问题。

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　　第十章劳动安全保护

　　第一节主要危害因素1、在施工过程中会产生一些建筑材料等不利于健康的粉尘；2、在室内装修工程中装修材料会释放一些有害气体；3、高空坠落物会对人体造成伤害。

　　第二节安全措施方案在施工过程中，各种建筑必须是封闭式施工，在建筑物的脚手架上装设塑料安全网，进入施工现场必须戴安全帽，配安全带，保证在施工过程中不发生安全事故。

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　　第十一章项目组织与管理

　　第一节施工期项目管理一、设立管理机构项目单位设立项目管理机构，负责对项目的筹划、资金筹措、工程建设和工程质量进行全面管理和协调，确保项目按时高质完成。项目具体的设计、施工、监理任务及材料供应通过签定合同交由各承包商完成。项目办主要负责：(1).建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做成本控制工作。(2).及时的办理拟建单位工程的报建等工作，及时的为乙方提供工程建设所需的各种批复文件。(3).协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系，并协助监理公司进行工程监理。二、财务管理（1）资金管理项目建设按照国家有关财务会计制度的规定建立基本建设帐薄，并在金融机构开设专用账户，对建设资金实行专人、专户、专帐管理。严格执行财经纪律，严禁挪用、挤占建设资金，确保专款专用。工程款支付按照合同规定，根据项目法人现场代表和监理人员签字

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　　后的支付证书付款。本项目资金由相山区人民政府负责使用和管理，区财政设立专户管

　　理。（2）投资管理财政、发改等部门要按时下达投资计划，经严格审查后，按进度及

　　时拨付建设资金。项目法人要制定具体的管理办法，确保配套资金及时足额到位，加强对工程投资的控制和管理，避免出现设计变更、工期延长、管理不善等原因而追加投资的情况。

　　项目竣工后及时按照财政部财建[2002]394号文《基本建设财务管理规定》办理工程竣工财务决算，并委托审计部门对项目进行竣工决算审计。

　　3、进度管理（1）将根据施工合同及计划工期编制年度和季度计划，再由年（季）度计划制定月计划，由月计划制定周计划和日计划，做到层层有控制，分期抓落实。并将具体责任分配到各职能部门和个人，每天检查当日施工任务的完成情况，作为统筹安排、合理调度的主要依据，发现问题及早处理。（2）现场将建立强有力的项目班子，在项目经理的领导下，加强施工中计划的执行、材料的周转使用、劳动力流向、机械调度、后勤保障等方面的总体协调工作。

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　　（3）做好充分的施工准备工作，加大施工周转材料、施工机械设备的投入；

　　（4）合理有序地组织劳动力、施工材料进场；合理安排施工工艺流程，组织各种交叉、立体作业，提高工效；

　　（5）制定切实可行的施工方案、施工技术措施等，尽量保证冬、雨季施工的正常进行；

　　（6）使用合适的新材料、新技术、新工艺来提高工效，加快工程施工进度。

　　4、合同管理本项目实施过程中，建设方应根据《中华人民共和国合同法》及国际通则的FIDIC条款同项目参与各方签订工程承包合同，安排专人从事合同管理，严格把关工程量，确保工程实施进度，加强工程投资控制，并注重索赔与反索赔管理。

　　第二节运营期管理本项目运营期主要就是物业管理。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。沿海发达地区和物业管理开展得比较好的城市，良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还

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　　将为房屋的销售起到积极的促进作用。本项目建成后采用封闭式的物业管理和采取各种行之有效的智能

　　化管理措施，从而保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。

　　该小区未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：

　　1、通过对设备、设施的有效管理，给人们创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供一流的服务和亲善的管理。

　　2、经常访问用户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、依赖的伙伴关系。

　　3、小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。例如保安执勤要全方位地搞好服务等。

　　4、加大物业管理的透明度，要充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理一道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理的凝聚力。

　　5、为业主提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责。

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　　6、要具有强烈的环保意识，建立长效的管理机制，保证小区的可持续发展。

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　　第十二章项目实施进度及招投标方案

　　第一节工程建设进度（一）建设工期根据同行业类似项目建设的实际经验以及新建工程的具体特点，拟定本项目建设期限共计24个月。（二）项目实施进度计划如下：1、完成项目的立项、勘察、可行性报告编制及审批，3个月；2、完成场地平整及基础工程，完成主体建筑工程及环境、道路工程，20个月；3、完成工程验收，正式投入使用，1个月。

　　第二节招投标方案本项目应严格执行国家基本建设程序和招投标制度，力创优良工程。（一）项目管理机构可研报告批准后，项目承办单位立即组建筹备班子，设立工程管理部具体负责项目实施的各项工作，并由项目总负责人直接负责，常设固定工作人员10人，并根据工作需要聘请相关工程技术人员。（二）招投标方案根据《中华人民共和国招投标法》、国家发改委第3号令以及某某

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　　市有关工程招标文件的规定，项目建设拟进行招投标。初步方案如下：1、招标形式由承办单位按国家招标法及有关规定采用公开招标形式确定施工

　　单位，采用邀标形式确定勘察设计单位、监理单位。2、勘察、设计、施工、监理单位资质要求勘察及设计单位资质：甲级施工单位资质：二级及以上监理单位资质：甲级3、招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息将在政府指定的媒体上公开发

　　布。4、招投标工作组织由承办单位自行组织或委托具有乙级及以上资质的招标代理机构

　　组织实施项目的分阶段招标工作，要求按相关规定组织完成编标、公告、资审、评标等工作。设计阶段参加投标的设计单位不少于3家，施工阶段参加投标的施工单位不少于5家、监理单位不得少于3家。

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　　各阶段招标方式核准表

　　建设项目名称：某某镇商业综合体及配套基础设施建设项目

　　形

　　招标范围

　　招标组织形式

　　招标方式

　　不采用招标估算金

　　式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标招标方式额（万元）

　　项勘察目、测量√

　　√

　　√

　　设计

　　√

　　√

　　√

　　建筑工程√

　　√

　　√

　　安装工程√

　　√

　　√

　　监理

　　√

　　√

　　√

　　设备

　　√

　　√

　　√

　　重要材料√

　　√

　　√

　　其他

　　√

　　合计

　　情况说明：

　　根据招投标法，结合本工程的特点，招标范围、招标方式及组织形式拟定如下：

　　勘察、测量、设计及监理工作拟采取自行组织邀请招标；

　　设备和材料采购拟采取委托组织国内公开招标；

　　建筑工程及安装工程施工拟采取委托组织国内公开招标。

　　备注

　　年月日

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　　第十三章投资估算及资金筹措

　　第一节投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工程、设备及工器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。

　　第二节投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用近期《某某市工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及某某市有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。

　　第三节项目投资估算（一）投资估算

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　　（1）建筑安装工程费：11525.26万元（2）设备购置及安装费：1856.77万元（3）工程建设其它费用：823.76万元。（4）基本预备费：567.01万元（4）流动资金:236.95万元（5）项目建设总投资：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）＝15009.75万元（二）具体见总投资估算表（三）有关问题说明1、其它费用参照国家和某某市有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。

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　　第十四章预期经济社会效益

　　本项目既是一项民生工程，又是一项商业巨作，其一解改善某某居民的生活条件和居住、入学、购物环境，同时，该项目的建设使某某镇的各项设施齐备，为镇区的发展以及招商引资奠定了基础。

　　第一节社会影响分析（一）该项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响不断提高广大人民群众的物质和文化生活水平，是经济发展的出发点和归宿，也是扩大内需、保证经济持续增长的动力。《某某市国民经济和社会发展第十二个五年（2011—2015年）规划纲要》提出：“十二五”时期要把不断提高人民生活水平，作为一切工作的出发点和落脚点，力争在提高人民生活质量、改善居住环境、创造发展机会等方面迈出更大步伐，使社会发展综合水平迈向新的台阶，让人民生活得更加方便、健康和幸福。通过本项目的建设，有利于提高该地区居民的生活水平和生活质量。（二）该项目对所在地区居民就业的影响项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。正面影响主要来源于项目的实施后将会加快当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人

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　　数。负面影响主要在于施工期间对环境有暂时的不利影响，以及部分搬

　　迁居民暂时的生活困难和居住不便，但负面影响期短。综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。（三）项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设与实施会使项目影响区大部分企业和老百姓直接或间

　　接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。

　　第二节互适性分析本工程实施社会意义重大。就当地的居民而言，对国家大政方针十分支持，普遍持欢迎态度。本工程的实施中会涉及多个部门、单位，需要各部门和单位的积极配合与参与，这些部门也是项目的直接或间接受益者，它们普遍对本工程的建设和运营持支持和配合态度。

　　第三节经济和社会效益该项目建设可以通过住房的差价贴补形式进行出售，同时，商铺、卖场等可以出售或者租赁，各项商业性收入可以作为项目建设的资金还款渠道。本项目投入运营后，每年销售收入可以达到7748.00万元，年均利润总额4240.36万元，净利润3180.27万元。具体见财务分析表。

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　　该项目是推动城市建设和城市化发展、优化空间布局、推动城市经营，改善投资环境，提高人民生活的一项重要举措，也是加快社会主义新农村建设的一项重大的历史任务。

　　项目的实施有利于推进重点工程建设，促进经济社会发展；有利于改善农民居住条件，改变农村面貌，提高农民生活质量。因此，该项目建设是一项关系民生、构建和谐的惠民工程，项目的实施有利于有利于落实“以人为本”和“执政为民”的执政理念，将带来良好的社会效益。

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　　第十五章结论与建议

　　第一节结论1、本项目的建设有助于加快某某镇的城乡一体化建设的进程；有助于提高农村土地资源的集约利用，保障农民的长远利益；有助于推进农村基础设施的建设，改善农民的生产生活环境；有助于农村富余劳动力的转移和当地经济的发展。因此本项目的建设是必要的。2、本项目周边具有较好的市政基础设施的条件，可以满足本项目的建设。3、该工程是“新农村、新民居”系统工程的重要组成部分，将全面带动农民生产生活方式的改变，是民心工程，具有很好的社会效益。4、建议项目积极申报立项，快速实施，早见效益。

　　第二节建议（一）鉴于本项目具有良好的社会效益，建议相关部门给予资金支持，使其早日建成，发挥效益。（二）按照有关政策，高起点，高标准搞好项目整体的规划设计。在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护要求。抓紧按有关程序办理相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利进行。

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　　（三）在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，促使工程保质保量的完成。

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篇十：商业综合体调研报告

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　　商业综合体调研报告

　　班级：

　　学号：

　　姓名：

　　指导老师：

　　日期：

　　一．调研时间

　　2021年5月8日二．调研地点长沙市区〔潮宗街周边地区、乐和城购物中心、悦方三．调研内容

　　IDmall〕

　　〔一〕基地实况分析

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　　商业综合体调研报告计划11p

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　　基地周围环境复杂。南邻中山路。东南侧为中山医院，西北侧为望麓园小学，西侧有省少年儿童图书馆、长沙市实验中学。周围中高层建筑多为老建筑，外观陈旧，很早期的

　　及造型，此外，还有一些两到三层的老居民楼。基地内原有建筑也比拟杂乱。南端是待拆迁的湘江宾馆，中部偏北有需保存的何健公馆。何公馆建于三十年代，后于五十进行扩建为交际处。建筑风格受到苏

　　格的影响。

　　用色

　　年代联风

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　　整个基地需要考虑的问题是如何解决复杂环境下的交通问题以及如何协调新建筑与原有建筑之间的关系。

　　〔二〕市区实例分析

　　悦方IDmall悦方IDMALL位于天心区坡子街与黄兴路

　　行街交汇处，地处五一核心商圈。该工程总建

　　面积12

　　平方米，共七层，地上五层及地下一层为商业，地下二层为

　　步筑

　　万停车位，共约700个停车位。

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　　悦方内部流线设计

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　　不同

　　于百货步

　　四四方方的流线，而是弧形动线。可从黄兴路行街上的悦荟广场侧面导入客流，再将客流从火宫殿方向引出。但是弧形流线方位感较弱，使用者容易产生方位混乱，应该加强提示作用。中庭空间开阔，自然采光充足，整体造型动感明快，给人一种活泼快乐的视觉效果和时尚体验。

　　乐和城购物中心乐和城购物中心

　　长沙五一商圈。该项

　　建筑面积约达80，

　　平方米，共七层。

　　位于目总

　　000

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　　从建筑的整体造型来看，乐和城方正规整，造型简单。立面也以常规的玻璃幕墙、银灰色墙面为主。作为商业建筑，少了一定的欣赏乐趣。趣。从建筑内部空间来看，比之建筑外部的乏味单调，建筑内部更加丰富。功能区分布与悦方相似，负一层为超市和美食广场，一到三层为主要购物区，四层是亲子空间，五层是主题餐厅和影院。与悦方相。与悦方相比，内部空间更加清晰简单。

　　〔三〕资料的收集与分析——立面处理

　　首尔poroscape服装店

　　建筑立面用石块编织砌筑，其设计

　　灵感来源于编织麻布。不同的砌筑方法

　　产生不同的机理，使原本简单的建

　　筑变

　　得生动有趣。密砌形成实墙，疏砌

　　形成

　　一道假设隐假设现的屏障，直接挖空露出内

　　部的混凝土框架和玻璃结构。这三种主

　　要的表现形式进行组合，产生了恰

　　到好

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　　处的构成效果。

　　加拿大：QuartierdesSpectacles

　　旗舰店

　　这座六层的建筑采用了双层墙壁

　　设计，

　　嵌入式的角形入口设计也非常吸引眼

　　球。

　　里层的木质立面上，窗洞随性而具有

　　构成

　　感。外层是透明玻璃。这两种材料的

　　叠加

　　产生了一种特殊的视觉效果，使建筑

　　处于

　　老建筑之中既跳脱又没有违和感，作

　　为对

　　屹立在该十字路口古老建筑的一种辉映。两层表皮叠加而形成的空间可以用来安

　　装多种多媒体设施。流线型和循环结构是建筑的主导思想，从而在建筑和行人之

　　间建立了互动。

　　在晚上，当老建筑们都隐没在夜幕中时，建筑

　　内部

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　　的光透过窗洞和玻璃照出来，使得建筑又有了另一番风味。夜晚的建筑放开了周围环境的束缚，成为一个彰显个性的独立个体。

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篇十一：商业综合体调研报告

P>　　城市综合体调研报告(精选多篇)

　　第一篇：芙蓉区城市综合体调研报告芙蓉区城市综合体调研报告中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市

　　化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shoppingmall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：

　　一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。

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　　（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。

　　（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。

　　在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：

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　　（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。

　　（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成cbd中央商务区。

　　（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。

　　三、加快推进城市综合体项目的举措（一）科学规划、引导储备由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显个性，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此，加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。（二）分解业态，明确重点因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中

　　3/9

　　可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。

　　（三）跟踪服务，落实政策城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。（四）强化保障，确保项目出形象、见成效强化领导挂钩责任制和项目责任制，建立城市综合体项目进展情况周报制度，每个列入计划的城市综合体项目，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报项目进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步加强上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体项目建设创造良好条件，确保项目顺利推进。第二篇：都正街城市综合体建设调研报告都正街城市综合体建设调研报告

篇十二：商业综合体调研报告

P>　　北京商业调研报告（共5篇）

　　北京商业调研报告（共5篇）

　　题于一体的大型购物中心。项目亮点项目亮点一全客层商业业态数量占绝对优势朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。

　　项目亮点二餐饮业态强势出击弥补区域不足朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。项目亮点三家庭生活主题有效吸纳商圈客群大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭.生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人.一站式”购物体验。项目亮点四娱乐业态丰富，商圈辐射范围广蓝天城职业体验中心--万平米儿童职场体验公园KTV.影院.冰场.酒吧街项目亮点五项目建筑设计亮点增色商业氛围飞天梯55米.38米长的两部飞天梯从F1直达F5,F5直达F8，快速到达高层；双大堂立体消费聚焦，一层.五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽主题街区

　　2.3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。

　　二.世贸天阶世贸天阶项目简介世贸天阶地处__中央商务区CBD，周围环绕嘉里中心.国贸中心.京广中心.汉威大厦.蓝岛大厦.建国饭店，与

　　1.天幕系统整个天幕包括扬起和平铺两个部分，平铺部分长250米，宽30米，总面积达到7500平米，由14跟近30米的支柱支撑，无论白天还是夜晚，画面质量都非常高，色彩自然逼真，强大的控制系统实现了项目的同步控制，48路96声道立体环绕声输出，令人们置身画面如同身临其境。天幕是整个世贸天阶项目中最吸引路人眼球的部分天幕下广场入口的地方几个厂家在组织展出和体验促销活动，沿街休闲座椅商业坐满了人。

　　2.业态分布配置整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是CBD区内年轻白领阶层.周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是CBD区内的涉外客群.CBD内的商界精英.公寓业主.商务游客，年龄段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。超市位于地下一层，联通了南北街区。

　　3.动线设计通过二层的平面图可以看到，整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。但是为了消除“一字型”动线简单.直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。

　　4.中庭设计南北两街均设计了中庭，南街中庭沿弧线设计，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，考察总结反思

　　1.关于天幕的设计，外部的人流都比商业内的人流要大“天幕的设计从商业经营的角度来看是成功还是失败”，现在看天阶项目，很明显，外部的吸引力大于内部商业的吸引力。

　　2.关于临街铺面，南街西侧入口第一个铺面就是ZARA旗舰店，这是整个商业客流最大，人气最旺的铺面，对比内部其他店铺简直是“天壤之别”，但是店内的客流大部分通过临街独立出入口直接离开，并不进入“内街”，不但失去了主力店对整体商业应有的带动作用，而且具有一定的阻隔影响。

　　三.新光天地新光天地是由台湾新光三越百货公司与__华联集团合资成立的第一家百货店。做为中国单体面积最大的百货公司，新光天地拥有宽敞舒适的购物空间，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个。位于大望桥东北角的新光天地，地上6层，每层楼都将近两万平方米；地下4层，商店地下一层的食品超市未来将与地铁大望路出口相连，地下停车场整体连通，有2700个停车位。

　　1.业态分布B1超市.食品.茶叶.保养滋补品.地方小吃.面包点心.休闲食品.烟酒.美食街.快餐店.图书文具.流行服饰.趣味杂货.餐厅咖啡1层国际名品.珠宝.化妆品.男士保养专区.香水.女鞋.皮革护理.餐厅咖啡星巴克2层国际名品.高级女装.进口女装.内睡衣沙龙.时尚配饰.餐厅咖啡3层时尚名品.少女装.少淑女服饰.流行配饰.餐厅咖啡4层绅士服饰.都会休闲.流行休闲.运动

篇十三：商业综合体调研报告

P>　　XX商业综合体建设项目

　　口

　　r

　　行性研究报

　　建设单位：XXX编制时间：2014年6月

　　i

　　目录第一章项目总论..................................1

　　1.1项目概况..........................................................................11.1.1项目名称......................................................................11.1.2项目性质......................................................................11.1.3项目建设单位..................................................................11.1.4项目简介......................................................................11.1.5项目建设内容..................................................................11.1.6项目建设工期及实施进度.......................................................11.1.7投资估算和资金筹措...........................................................1

　　1.2主要技术经济指标..................................................................11.3编制依据及编制范围...............................................................11.4结论及建议........................................................................1

　　第二章项目建设背景及必要性...........................2

　　2.1项目建设背景......................................................................22.1.1成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础.................................22.1.2生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展...............................62.1.3成都已发展成为中国内陆城市投资标杆...........................................82.1.4成都是四川旅游业的核心经济增长极............................................10

　　2.2项目建设的必要性.................................................................112.2.1有利于成都旅游业的发展......................................................112.2.2强化了区域办公服务功能，改善服务环境........................................122.2.3配套完善当地的商业和居住环境................................................122.2.4满足人们的消费需求..........................................................122.2.5提供就业机会，促进当地经济发展..............................................13

　　第三章成都楼市行业现状及市场分析........................14

　　3.1成都土地市场现状................................................................143.1.1全年土地推出情况............................................................143.1.2土地供应情况...............................................................143.1.3土地成交分析...............................................................163.1.4土地市场总结................................................................17

　　3.2住宅市场现状.....................................................................17

　　I

　　3.2.1总体供销情况................................................................17322价格情况......................................................................18323住宅市场总结..................................................................193.3写字楼市场现状...................................................................223.3.1新增供给及销售情况..........................................................223.3.2价格情况.....................................................................233.3.3写字楼市场总结...............................................................233.4SOHO市场现状.................................................................243.4.1新增供给及销售情况..........................................................243.4.2新增及成交区域情况..........................................................253.4.3存量情况....................................................................263.4.4SOHO市场总结.............................................................27

篇十四：商业综合体调研报告

P>　　商业调研报告4篇

　　一、现状分析

　　近年来,随着芗**区旧城改造、城市扩容步伐的加快,城市居民居住环境有了较大变化,社区服务功能大幅提升,社区商业得到了较快发展,社区商业网点数量不断增加,经营业态和服务领域进一步拓宽。从调查看,目前,芗**区共有社区69个。各类社区商业网点近1000个,经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、维修店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。社区商业发展主要呈现以下几个特点：

　　1、社区商业网点发展迅速,“双进工程”服务对象不断扩大。随着经济的发展和中心**区的不断扩大,社区商业服务对象也不断拓展,服务对象不仅面向广大居民,更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务,以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。

　　2、社区商业网点呈多业态发展趋势。社区商业过去以商业零售业网点为主,仅限于食品、日用百货、美容美发等行业,近年来,一批新兴业态的社区商业网点应运而生,现已发展到几十个服务项目,如保姆、清洁维修、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。

　　3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。随着中心**区范围不断扩大,加速了新社区的建设,新社区的建设又带动了社区商业的发展以及周边商业中心的发展,其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全,明显优于老社区。

　　4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分发展。近年来,流通领域的市场化进程不断加快,社区商业应市场需求得到快速发展,大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷,并在社区内及其周边

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　　形成一定规模。同时,社区沿街各类小型商品市场得到发展,有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等,为社区居民消费购物提供了便利。

　　二、存在的主要问题

　　1、社区商业发展缺乏科学规划和有效指导。目前,社区商业在发展中较多的商业网点与社区住宅混在一起,严重影响了居民的正常生活,并造成安全隐患和环境污染。其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大,形成的民企纠纷较多。社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。

　　2、社区商业发展不平衡,老社区商业网点发展慢、基础差。在这次调查中看到,一些老社区商业设施简陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者临时搭建,甚至是违章建筑开办的。这些小店小铺以经营副食为主,商品单一、质量低劣,购物环境和卫生状况较差,造成社区居民购物不便,许多日常消费需要跑较远的路,且社区的服务功能不健全,与建设“便利消费进社区,便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业发展目标差距较大。

　　3、社区商业基础设施较差,现代服务业不够发达。随着人们生活水平的提高,居民消费需求普遍提高,呈现出多样性、多层次的消费特点,社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应,亟待改善。在调查中,有的反应社区没有停车场,车辆乱停乱放现象比较严重。有的反应社区没有蔬菜市场,居民买菜不方便。有的反应家政服务业没有形成,居民寻求家政服务很不方便。有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务,要提高档次,保证质量等等。从反应的情况看,社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。因此,加强社区商业基础设施的规划和建设,拓展社区商业服务功能,是落实科学发展观,完成社区双进工程的重点工作。

　　三、推进措施和发展方向设想

　　1、应合理规划,完善社区商业业态。应由政府牵头,会同商务、规划、建设、房管、财政、**区、工商、税务等部门,研究制定网点改造规划。如：对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。业态业种10种左右,建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、

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　　菜市场、食杂店、美容美发店、维修店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。

　　2、应采用公开招标等形式,确定有实力的企业参与社区商业建设。

　　一是选择、培育有实力的配送餐饮企业(由中心厨房统一配送至社区连锁店)进入社区商业示范区,实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮,保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。

　　二是鼓励农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、无公害蔬菜瓜果连锁店,建设生活保障型的商品配送中心,解决居民生活不方便、消费不放心、不安全的问题。

　　三是支持连锁企业进入社区新建或改造便民家庭服务网点,搭载各类便民、利民服务项目,让社区居民在家门口就能解决维修、美容美发、洗衣、家庭服务等多方面的生活需要。

　　四是支持和引导再生资源回收龙头企业进入社区,形成以社区、回收企业和集散市场为载体,符合城市建设发展规划、布局合理、网络健全、服务功能齐全、管理科学的再生资源回收体系。五是采取切实可行措施,通过资金、网点等一系列支持政策,鼓励企业采取收购、兼并、特许加盟等多种形式整合分散的社区商业资源,规范社区内的小型门店,实现资源共享,综合利用。

　　3、应鼓励和支持利用现代技术手段,创新服务体系。积极建设面向社区服务的信息服务平台,鼓励有条件的企业利用信息技术开展社区便民服务,发展网上交易、网上服务,补充现有网点的不足。鼓励有条件的企业建立客户需求信息系统,及时采集、分析、储存客户信息,为居民提供定向、快捷、周到的服务。大力提倡社区骨干企业开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务,延伸服务功能,提高服务水平。提倡和鼓励社区商业企业组建专职的便民综合服务小分队入户服务,同社区居委会、社区居民建立稳定、畅通的联系渠道,开展以为社区居民排忧解难为宗旨的便民有偿服务。

　　商业调查报告(二)

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　　北京街道和社区里的商业服务,从街边夫妻店的1.0版本到大型商业综合体的2.0版本,再到现在深入社区组合形态的3.0版本。未来随着电子商务的深度运用,社区商业的4.0版本已渐现雏形。那么XX年北京的社区商业是什么样的,存在着哪些问题?

篇十五：商业综合体调研报告

P>　　商业综合体调研报告(精选多篇)第1篇第2篇第3篇第4篇第5篇更多顶部目录

　　第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告第二篇：**商业综合体可研报告提纲第三篇：上海杭州商业综合体考察报告第四篇：都正街城市综合体建设调研报告第五篇：芙蓉区城市综合体调研报告更多相关范文正文第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告

　　来源：焦点房地产网

　　2020年06月23日11:18我来说两句(0)

　　前言

　　中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主

　　力引擎和城市名片。

　　就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shoppingmall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！

　　近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了2020中国城市综合体的元年。

　　2020年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点

　　1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。

　　2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。

　　3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。

　　4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。

　　5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的**和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。

　　6、2020年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。。

　　7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。

　　8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。

　　9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密

　　切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。

　　10、2020年．中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2020年地产行业新的开发潮流。

　　东北地区

　　黑龙江省

　　1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。

　　2、2020年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。

　　3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。

　　吉林省

　　1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。

　　2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。

　　3、2020年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。

　　4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。

　　5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。

　　6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。

　　示范案例：吉林?世贸广场

　　项目概述：

　　吉林?世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：

　　占地面积：31379平方米

　　总建筑面积约为：202000平方米

　　停车位：380个

　　容积率：6.4

　　建筑密度：57%

　　酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）

　　比例分配：

　　酒店约占项目体量的50%江景住宅约占30%

　　写字楼，单身公寓约占13%

　　soho及其他占7%

　　示范要点：

　　1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。

　　2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。

　　3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。

　　4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。

　　5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

　　6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。

　　专家评语：

　　房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市

　　综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。

　　辽宁省

　　1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。

　　2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。

　　3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。

　　4、2020年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。

　　5、2020年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，

　　一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。

　　6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。

　　7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。

　　8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。第二篇：**商业综合体可研报告提纲彭州商业综合体可研报告提纲

　　第一章总论

　　1、项目名称和承办单位

　　2、项目提出的背景和建设的必要性

　　3、编制依据和原则

　　4、项目概况第二章企业概况1、企业概况2、企业实施本项目的有利条件3、企业薄弱环节第三章项目市场分析1、宏观环境分析2、项目s/天)数(个)(平方米)顺天顺天房地产公781.5元m2/1国际财富司78163天

　　中心熙美湖南富通房地181.7元m2/2会现代城产开发公司29000天凤凰金凤物业1230元m2/月3大厦35000文化文化广场物业500.6元m2/4广场管理公司15000天长房长房集团1935元m2/月5大厦10002定王长沙同力房地19售6200元6府产开发公司20200/m2万顺中旭海康投资151.1元m2/7家园有限公司54000月天心天诚物业有限481.2元m2/8城市广场公司85168天定王湖南富通产业602-3元m2/9大厦开发公司90000天湘豪万豪房地产开404元m2/天

　　10大厦发公司10076

　　百盛湖南百盛企业703.5元m2/

　　11天心华庭有限公司77772.天

　　惟楚天诚物业有限无80元/m2/

　　12文化用品公司27000月

　　商城（正在

　　招商）2、示范项目：明城国际中心项目（在建）

　　项目概述：

　　明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。项目位于长沙市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。明城国际中心目标是打造湖南第一超高层楼宇，预计建筑高达153.05米。项目集购物、商务、休闲、娱

　　乐等各种功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区。主要经济指标：总建筑面积约为：90000平方米停车位：380个建筑层数：48酒店建筑高度：153.05米（长沙市新地标）比例分配：酒店约占项目体量的30%住宅约占30%写字楼约占40%

　　示范要点：

　　1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。

　　2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，项目楼体在空间上遥相呼应，形成对比，将都市综合体功能进一步强化。

　　3、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。

　　二、发展瓶颈及存在问题

　　从以上相关数据和示范项目可以看出我街城市综合体

　　建设基础较好，但由于地域狭小和观念问题，开发城市综合体项目依然存在诸多问题，任重而道远。

　　1、总体发展规模不大。相对北京、上海等一线城市100万平方米以上的项目，我街城市综合体项目开发面积在50万至65万平

　　方米左右，其开发商主要以本土开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。

　　2、缺乏统一科学规划。我街城市综合体项目主要主要业态主要集中在写字楼、商业和住所上，公园、会所等其它项目发展不足，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美体现城市综合体的含义。

　　3、相关配套设施不足。城市综合体是一个新兴事物，无论是开发商还是街道，都缺乏相关的建设概念和经验，造成了相关配套设施不足。如城市公园、会所等城市空间发展基本处于空白状态，无法满足城市的旅游、文娱等需求。

　　三、相关意见和建议

　　1、科学合理确定城市综合体的开发规模。

　　城市综合体是在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可

　　能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。

　　2、高标准设计城市综合体。

　　城市综合体是高强度开发，同时具有高地标魅力的建筑集合体。因此，应加强城市(推荐访问ent）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：

　　一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市

　　建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。

　　二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临

　　的竞争压力。相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，

　　cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。

　　（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。

　　（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。

　　在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：

　　（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。

　　（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。

　　（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。

　　推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成cbd中央商务区。

　　（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个

　　用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。

　　三、加快推进城市综合体项目的举措（一）科学规划、引导储备由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和

　　市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显个性，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此，加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。

　　（二）分解业态，明确重点因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营

　　能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减

　　轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。

　　（三）跟踪服务，落实政策城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。（四）强化保障，确保项目出形象、见成效强化领导挂钩责任制和项目责任制，建立城市综合体项目进展情况周报制度，每个列入计划的城市综合体项目，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报项目进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步加强上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体项目建设创造良好条件，确保项目顺利推进。

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